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跟着根底设施公募REITs继续“上新”扩容，愈来愈多的金融机构包罗银行、券商、保险等正经过多方面渠道踊跃规划。
“与银行、保险不同的是，券商资管凭借本身劣势，从REITs的出产到发行、销售造成了更有价值的产业链。关于保险公司而言，也许更但愿将公募REITs作为长时间有价值的资产进行投资。而银行或许很但愿经过REITs来盘活部份客户的资产。”中信建投证券相干钻研人员告知中国基金报记者。在他眼里，券商曾经成为公募REITs投融资业务中首要的参预者。
数据显示，截至十一月十一日，目前已上市及获批的23只公募REITs产品中，有4只由券商资管子公司负责基金办理人，18只由券商及券商资管负责ABS方案办理人，参预度继续晋升。
与此同时，近期，公募REITs畛域利好政策频出，试点规模扩张、税收优惠等政策反对不停向市场释放出踊跃信号。多名业内人士表现，公募REITs市场开展行将迈入探究范围化、高品质开展的新阶段，万亿市场值得期待。
ABS畛域沉淀深挚
深度参预公募REITs发行
作为与资本市场分割最为严密的金融机构，券商凭借优质的名目贮备和丰硕的行业教训，在公募REITs中大展身手。
在产品发行方面，因为目前业内共有十二家券商/券商资管子公司拥有公募牌照，可间接负责公募REITs的办理人。目前，国泰君安资管、华泰证券资管、浙商资管三家已抢先试水。
Wind数据显示，截至2022年十一月十一日，已上市及已获批的公募REITs产品共有23只，其中由券商资管作为基金办理人的产品有4只。其中，浙商资管参预的浙商沪杭甬REIT系业内首批上市名目，发行范围43.6亿元，于2021年6月上市。
国泰君安资管发行国泰君安东久新经济REIT和国泰君安临港翻新产业园REIT两只产品，均于上月上市，获取市场好评。华泰证券资管则于近日推出华泰江苏交控REIT，认购倍数创下高速公路REITs新高。
据国泰君安资管相干担任人表现，关于券商及资管公司而言，其发展REITs业务与公募基金等机构存在一定的差别性。公募REITs的发行任务，本质是根底设施资产的IPO，包罗了资产筛选、产品文件申报和发行上市等环节，从全部业务流程看更多地是一个类投行业务。
除间接发行产品外负责基金办理人外，证券公司在公募REITs业务中还能够负责ABS方案办理人、财务参谋等角色。凭借资产证券化业务股权业务积攒的丰硕教训，券商在公募REITs的名目开掘、推动、落地、上市等方面可全方位“保驾护航”。
中国基金报记者按照Wind数据统计，已上市及获批的23只公募REITs产品中，有18只由券商/券商资管作为专项方案办理人，占比近八成。其中，4只券商资管发行名目均同时负责基金办理人及办理人。
“资产证券化类业务自身是券商以及券商资管的次要业务畛域，证券公司在ABS畛域的多年业务沉淀和客户贮备将赋与券商及资管更大的展业劣势。”国泰君安资管担任人引见，具有公募业务资历的券商系资管公司在公募REITs业务中能够负责基金办理人及方案办理人，可以无效进行投资、投行业务的联动，完成一级、二级市场的完善连接，在现有业务规定下劣势明显。
实际上，无论是公募REITs仍是ABS，底层资产在证券化后，底层资产的不乱性都与发行人的资质非亲非故。公募REITs和ABS同样是依托底层资产发生的现金流为投资者提供收益来源，对资产的判别才能是维持业务不乱增长的症结，而这恰是券商投行的劣势和专业所在。
从目前名目状况看，除了券商资管劣势显著外，旗下具有公募基金子公司的券商亦具备先发劣势。例如，华夏基金已经过/上市的5只公募REITs，均由中信证券负责专项方案办理人。中金基金的3只公募REITs，也一样由中金公司负责专项方案办理人。
公募REITs继续扩容
万亿蓝海可期
历经近一年半的不乱运转，公募REITs曾经对扩张无效投资造成了良好的示范效应。数据显示，已上市的公募REITs共召募资金618亿元，回收资金带动新名目投资额超过3300亿元。近日，证监会更是频频下发政策，推进公募REITs常态化发行。
据理解监管部门将重点从五方面动手，持续推进REITs常态化发行十条措施落地，增进盘活存量资产，扩张无效投资。详细包罗：
1、推进更多优质名目发行上市，进一步扩张REITs试点规模，尽快掩盖到新动力、水利、新型根底设施等畛域，造成范围效应和示范效应；
2、激励合乎前提的官方投资名目发行REITs，推进解决民企参预试点存在的难题和问题，尽快推进相干名目落地；
3、尽快推进首批扩募名目落地，推进已上市优质经营主体经过增发份额收购资产，发展并购重组流动，增进投融资良性循环；
4、鉴戒境外成熟市场教训，结合国情推进REITs专项立法，完美法治根底，增进市场长时间安康开展；
5、优化配套反对政策，推进全国社保基金、根本养老金、企业年金、职业年金等配置型长线机构投资者参预REITs投资，为盘活存量资产提供中长时间资金反对。
事实上，已上市的公募REITs产品中，有5只已提交了扩募请求并获受理，分别为华安张江光大REIT、中金普洛斯REIT、富国独创水务REIT、博时蛇口产园REIT、红土盐田港REIT。据悉，5家基金公司正在加紧准备存量名目扩募事宜，最快或在年底前落地。
一系列政策利好正在逐个落地，券商相干行业的担任人对该业务的将来充溢向往。
华泰证券资管相干担任人表现，中国作为基建大国，巨量的根底设施投资和宏大的消费市场为C-REITs提供了松软的底座。该担任人以为，短时间来看，2023年末上市60只、市值1500亿是对比切当的预期，将来3-5年，万亿市场更值得期待。
相似地，华金证券翻新资产办理总部总经理杜鹏亦表现，“国际根底设施存量资产范围宏大，百万亿级的资产，并且当初每一年有20万亿摆布的新增投资，这些都将是公募REITs底层资产来源，预计将来公募REITs市场将达到十万亿级的体量。”
REITs构造设计或将调剂
通过将近一年半的不乱运转，市场运转机制不停标准、监管体系不停完美、投资者教育效果明显，公募REITs曾经被愈来愈多的国际投资者认可和承受的产品，不少业内专家以为，是时分进一步扩张试点以知足各市场参预主体对优质资产的诉求，加强城市建立、旧房革新资金的市场化配置。同时，在监管体系不停成熟、理论教训不停积攒的根底上，逐步完美审核尺度和优化注册轨制，直至彻底市场化。
中信资本房地产部办理合伙人兼联席主管朱瑞生以为，从市场侧来看，将更多种别的资产归入到REITs根底资产的规模中来，使其成为不动产运营退出的可行门路，能够无效激起市场对固定资产投资的热心，更好地为经济“托底”；也能疏导更多的不动产持有者把留意力聚焦在运营下去，不停晋升不动产的运营程度和专业化水平。
在他眼里，目前咱们的公募REITs产品尚处于试点阶段，发行门坎较高、审核较为严格，在国度发改委、证监会和买卖所的层层把关之下，现阶段市场下流通产品，无论是根底资产的原始权利人资质，仍是标的运营性现金流，亦或是发行承销主体的专业度，各方面根本都是根据较为谨严的规范进行审核的，所以属于特定阶段严格筛选的优质资产，这该当是我国现阶段REITs产品的最明显特点和最显著劣势。
但目前试点的规模限定较多，还仅仅集中在根底设施、产业园、保障性住房等方面，相对于于全部运营性不动产的范围来讲，占对比小，好比中心城市的优质商业、中心地位的办公楼、长租公寓等，都是存量范围更大、社会效益更高、资金需要更旺盛的资产种别。所以业界强烈呐喊下一步尽快将商业不动产归入公募REITs的试点规模，以知足各市场参预主体对优质资产的诉求，加强城市建立、旧房革新资金的市场化配置。
兴业钻研剖析师臧运慧也表白了相似的观念。据他引见，国外公募REITs广泛是公司制和信托制，并进行专门立法规则税收与分成挂钩，构造简略。且国外REITs不动产规模普遍，办公、酒店、批发、公寓、医疗、工厂、物流仓储等，根本都是产权资产。但从实证数据来看，国外REITs底层资产的估值颠簸性很大，带来二级市场价钱颠簸也很大。相较之下，目前根底设施名目为REITs试点规模是相对于小心的选择。
他以为，目前国际金融监控制度下，既要做到税收公道、又要完成REITs公募化，国际目前这类“基金+专项方案”的下层构架是最适合的。将来依然存在REITs专门立法的空间。他向记者透露，REITs专门立法已归入监管探讨范畴，以改良税收机制，届时构造设计一并有调剂可能。
公募REITs炽热后分化
券商长时间乐观也关注估值
中国基金报记者刘明赵心怡
A股市场依然震荡，开展早期的公募REITs遭到追捧，不少券商资管踊跃参预投资，尤为REITs打新火爆。目前来看，往年已地下发行的十一只REITs产品吸引了近万亿资金追捧，由此已获批及成立的公募REITs达到23只，其中20只已上市。上市后，二级市场上，不少券商和券商资管也踊跃参预，但关于大涨后的部份高估种类，也流露出小心态度。
券商踊跃参预公募REITs一二级市场投资
十一月10日，中金安徽交控REIT公布比例配售布告，该基金大众出售初始出售份额为6000万份，配售比例为5.95％；此外网下投资者配售比例为2.94％。虽然比往年前10只的大众配售比例显著进步，但依然不到10％，资金仍在一级市场发行阶段追捧打新。包罗策略配售、网下配售、网上大众配售认购资金算计超600亿元。而十一月初成立的华泰江苏交控REIT，发行时更是有921亿资金炽热认购，网上大众投资者配售比例不到1％。
不管是一级发行仍是在上市之后，券商都在踊跃参预。以最新发行成立的中金安徽交控REIT来看，发行的策略配售和网下配售，都有少量的券商和券商资管参预。策略配售名单中有光证资管、中金财产证券、招商证券、华金证券资管、华安证券、国元证券等；网下配售机构中包罗中泰证券、西部证券、西方证券、山西证券、国海证券、中信建投证券、华泰证券等等。
在REITs上市之后，券商及券商资管也积极投资。以交投相对于活泼、场内流通市值相对于较大的华夏中邦交建REIT、安全广州广河REIT、中金普洛斯REIT等来看。往年半年报傍边，华夏中邦交建REIT的前十大持有人傍边，华金证券资管方案、申万宏源证券现身其中；安全广州广河REIT的前十大持有人傍边，券商和券商资管更是占领7席，东兴证券、银行证券、中金公司、广发证券、中信建投证券等都持有；中金普洛斯REIT的前十大持有人包罗中金公司、华金证券资管和中信证券。
多方信息显示，中信证券、华金证券等都有成立专门投资于公募REITs的产品，在配售名单和REITs中报持有人傍边，这两家券商资管产品都有泛起，其余券商目前以自有资金投资泛起较多。
华发团体旗下企业华金证券翻新资产办理总部总经理杜鹏日前在承受中国基金报记者采访时表现，华金证券目前将公募REITs为投资标的目的的资产办理业务定位为公司的策略业务和特色业务，区分于其余大券商次要在投行端开辟公募REITs业务，华金证券是在投资端切入的，团队近20人专一在公募REITs的投研、市场等任务中。
杜鹏说，在去年公募REITs市场开闸时，就开始参预投资实操，包罗一级战配、网下和二级市场竞价、大宗买卖等投资形式，以及质押回购等翻新买卖模式。截至到往年10月末，已设立了十二支资管产品专门投资公募REITs资产，从目前事迹来看，远超同期（2021.7至2022.10）上证50、沪深300、中证500等权利指数表示。
杜鹏表现，办理资金均为长时间机构资金，契合公募REITs长时间投资、价值投资理念，资金范围超过32个亿，区分于大部份投资机构次要是以战配和网下认购投资为主，华金证券这32个多亿里将近80％是在二级市场参预的，应该算是市场里次要的投资机构。按照2022年中报披露，华金证券资管产品已成为华安张江、中金普洛斯、红土盐田港、华夏越秀等9只公募REITs的前十大流通股东。其中，华安张江、红土盐田港、华夏越秀等三只REITs的持仓占比算计都超过10％，根据相干要求也披露了权利变化布告，到当初为止，也是独一一家触发此类布告的机构投资人。
券商以为资产优质、高分成
利于改良投资组合
多家受访的券商及券商资管以为，优质的底层资产、高分成、与股债相干性低、供不该求等是公募REITs备受市场青眼的首要要素。
国泰君安资管公司表现，一是公募REITs有优质的根底设施资产的撑持。公募REITs的底层资产都曾经成熟优质、经营不乱的名目。
二是REITs拥有强迫分成特征，可以为投资人带来不乱继续的分成报答。根底设施公募REITs的相干规则及产品文件都明白商定了每一年调配给投资者的比例不得低于合并后基金年度可供调配金额的90％，且每一年最少调配一次。这使得公募REITs投资人可以每一年都可以获取资产的经营收益带来的现金分成。
三是公募REITs是良好的资产配置选择。根底设施公募REITs属于相对于中等危险、中等收益的投资品，尤为是产权类名目拥有良好的抗通胀性。同时，公募REITs与股债等金融资产的低相干性，能够进一步优化和改良投资组合的总体表示，为居民储蓄转化为投资提供了新的金融产品选择。
国泰君安资管公司以为，REITs作为同时拥有股和债属性的产品，其预期危险与收益高于债券型基金和货泉型基金，低于股票型基金，对寻求不乱收益的集体投资者也拥有较大的吸引力。
华泰证券资管表现，从中国境内REITs的特征看，中国境内REITs期限长，兼具权利和固定收益属性，拥有底层资产盈利才能不乱、现金流预期明白且强迫分成等特性；从资产配置角度看，REITs价钱走势与股票、债券、大宗商品等传统投资种类走势相干性低，投资逻辑亦不同于传统投资种类，于是能够无效升高投资组合危险，投资者能够将其作为扩散化投资的新选择。
从市场供求角度看，国际REITs尚处于开展早期，已上市REITs产品均经过监管严格审核，资产品质低劣，且目前已上市REITs产品总范围和流通范围较小，难以知足各类资金的大范围投资需要。
杜鹏也表现，次要是两方面要素致使，一方面是在目前国内、国际经济情势十分繁杂的大配景下，优质资产愈来愈少，不论是对集体仍是机构，资产配置难度愈来愈大，像公募REITs这种资产通明度高、收益来源于底层资产现金流并简直整个给投资人分派的大类资产就愈发遭到青眼。
第二个层面就是目前公募REITs市场运转一年多，总体发行量无限，但各类投资资金配置需要继续晋升，泛起供不该求的状况，所以带来了以后的火爆场面。
兴业钻研ABS及REITs初级剖析师臧运慧也以为，一方面公募REITs兼具固收和权利两重属性，按期有相对于不乱的现金流分成，这为公募REITs收益提供了根底。同时，目前对首发上市公募REITs依然存在审批要求，根底设施名目要求现金流分派率准则上不低于4％，在以后的市场环境下，这个现金流分派率使得公募REITs的估值未上市就处于价钱低点，一旦上市公募REITs会存在对比大的价钱修改空间，这也形成了配售比例很低。
另外一方面，二级市场买卖相对于活泼、活动性强，目前为止曾经泛起了两轮显著的涨跌，投资者能够经过价钱颠簸和公募REITs份额交易获取资本利得，操作妥当收益也对比可观。另外，臧运慧还提到：“因为处于业务早期，公募REITs范围依然很小，供需失衡景象依然存在，这也是公募REITs火爆的缘故之一。”
合适有长时间稳健资金
短时间高估种类也需留意
REITs拥有诸多优点，在发行时备受资金追捧，上市之后涨跌也受关注。自去年首批上市当前，有过两轮市场的颠簸，不外往年以来也泛起分化，有的产品泛起显著上涨，也有破收回现。数据显示，往年以来3只涨幅超10％，却也有6只跌超5％。有券商资管婉言，部份REITs估值处于高位，四季度放弃小心。
据杜鹏引见，公募REITs的投资报答次要包罗分成收益和资产增值，因为其分成的继续性和资产的长时间贬值后劲，更需求长时间持有以获得其公道报答。公募REITs合适长时间投资、价值投资，投资人更多应该关注公募REITs底层资产是不是可以继续发生现金流其实不断增长，危险次要来源于公司的办理才能及资产的经营程度等综合后果体现出来资产的外在价值与以后市场价钱比较是不是高估，假如判别高估了，那就至关于提前透支了资产贬值的空间，同时一定水平上对应的分成报答也会升高。
杜鹏表现，国内市场根底设施的投资收益十分亮眼，以美国成熟REITs市场为例，均匀长时间报答率在10％摆布，其中根底设施类等资产的REITs报答率更是高于均匀程度。置信经过公募REITs投资国际的根底设施资产，也一样能够为投资者提供婚配中国经济开展的、能发明长时间收益的投资产品。
国泰君安资管公司以为，关于机构投资者，无利于晋升投资组合长时间收益程度，优化投资配置，为机构投资提供了一类具备周期进攻性的投资种类；关于大众投资人，REITs作为新的投资品类，为居民储蓄转化为投资提供了新的选择，且投资门坎较低，活动性较强，能够知足居民参预根底设施不动产投资的需要。
华泰证券资管表现，中国REITs产品合适有长时间资金布局、寻求相对于不乱收益且想进行多元化资产配置的投资者。
二级市场上，臧运慧表现，到目前为止，REITs曾经泛起了两轮显著的涨跌，去年十一月至往年2月中旬，往年6月至9月都泛起了不小的涨幅，但在2月中旬至5月末，10月至今也泛起过显著的上涨，投资者能够经过价钱颠簸和公募REITs份额交易获取资本利得，操作妥当收益也对比可观。
中信证券睿驰1号资管方案在往年三季报中表现，REITs市场由6月份解禁压力得以缓释而来的一轮短时间下跌转为震荡盘整。跟着已上市种类扩募推出和一级新发审核速度放慢，REITs 市场需求时间消化后期估值。
中信证券睿驰1号投资主办在季报中表现，与权利市场阶段性底部不同，REITs 以后市场种类数量较少，但也在产权和特许运营权种别上存在分化，尤为是产权 REIT 又回到估值高位，预期需求伴有市场调剂或一段时间消化，因此咱们对四季度二级市场维持小心态度，对一级市场打新战略放弃不变，在市场早期一级市场的认购热心短时间内不会产生改动。
杜鹏表现，不是整个名目表示都好，一般名目也泛起了破发，详细还要结合名目自身的根本面状况来剖析，终究的投资需要仍是要来源于名目自身。
本文源自中国基金报 |
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