事情正在起变化：买房收费坐十年地铁，揭开了中国楼市的本相（组图）

饭团

太魔幻了！
比来，广东北宁轨道地产团体无限公司在民间大众号“南宁轨道荟”上称，凡在2022年十一月十一日-十二月31日期间成交轨道地产任一名目住宅房源的客户，100%享用收费坐地铁10年的福利！

我本来认为，本人在往年见过“小麦换房”“西瓜换房”等噱头，曾经百毒不侵。万万没想到，“买房就可以享用十年地铁自在”，仍是把我整破防了。我扒了扒这件事，面前其实藏着当下中国经济的许多机密，明天就来跟你好好说一说。

在大众号“南宁轨道荟”上，一篇《10年地铁自在！轨道地产邀您尊享收费乘车权利！》的文章异样吸睛。截至17日下昼六点，这篇文章浏览量曾经超过3.7万，比拟以往的几百几千的浏览，曾经是一篇小爆款。
所以先不论最初有多少人坐上了十年的收费地铁，这件事最少在营销上无疑是胜利的。
并且南宁轨道地产也不算是张嘴就来，人家40多年来确实干的就是“地铁+房地产”开发的生意，两手都抓，两手都硬。南宁市目前共有5条地铁线。

南宁轨道地产以此开发了地铁上盖（TOD）的4大产品系。
留意，是产品系。
要是把这4大TOD产品系都列举出来，有地铁中转社区的御珑壹号城，也有“南宁公交首末站零换乘名目”，还有接驳双地铁口的……目眩纷乱，林林总总30多个住宅小区，所在的地铁路线逾越南宁7大城区，掩盖10大商圈。
再加之将来十年的收费地铁，马马虎虎就可以逛遍全南宁，至关于买下一个名目就“买下了整座城”！
并且南宁轨道地产这几十个小区自身就有很大的优惠。南宁轨道地产的网上售楼部小顺序显示，目前在售的新房楼盘共7个，优惠不小。例如，名为御水雅居的楼盘于2020年7月就收盘，至今仍有房源在售，销售页面显示，买房就享多重优惠，包罗“清盘限时8600元/平”、成交送地铁年卡、送家电、保举成交奖2万元/套，首付5万元起。
整件事件听下来是否很迷人？事件没有这么简略。
首先，整整十年收费地铁的福利，折现到当初，究竟值几个钱？
目前南宁地铁最高票价为7元，假定一个超级内卷的白领业主，天天上上班坐两次地铁，而且每次都坐满最高票价，那末坐满一年就是5十一0元，10年就是5十一00元。
5万元其实不多，乃至这外面还有两个问题。第一，这仍是多算了的，由于人总不成能延续出门下班3650天嘛。第二，人民币的购买力不成能永远不变，十年后的资金价值都尚无被算进去。
并且站在南宁轨道地产的角度看，这5万多元的福利收入，按几十平米的刚需户型计算，也只有每平米多卖你几百块就回本了。
其次，这笔福利的失效是有前提的。
文章写得很分明，只要在十一月十一日到十二月31日期间成交，能力坐收费地铁。这加起来也就50天摆布，并非一切买家都能吃到这波福利。乃至这个起始时间，让人疑心南宁轨道地产是否在蹭双11优惠的热点。
最初，最使人为难的是，南宁轨道地产才在不久前的10月17日由于售楼“价钱欺诈”而被南宁市监局处分。
处分抉择书显示，公司在发展“新春大放价”促销流动中，虚拟原价、一口价单价，让消费者认为上述流动中的10套特价房拥有较大优惠幅度，诱骗消费者与其买卖，进而达到商品销售目的。其行动违反了价钱法相干规则，属价钱欺诈守法行动，为此南宁轨道地产被处以罚款10万元。

这所有都给“买房就享十年收费地铁”这件事蒙上了吊诡的面纱。

但揭开面纱，所窥见的却是以南宁为代表的中国三四线房地产市场，更加为难的处境。
来看一组数据：十一月16日，国度统计局刚刚公布的10月份70个大中城市住房价钱变化状况显示，南宁新建商品住宅价钱指数环比上涨1%，同比上涨3%，而二手房价钱指数跌幅更大，环比上涨0.8%，同比上涨达到了6%，与2020年同期价钱比拟跌幅也有5.1%。
事实上，截至往年8月，南宁二手房价钱曾经延续上涨16个月。安居客数据显示，9月，南宁的二手房均价为1.1万元/平，曾经较2021年7月的高点1.16万元/平上涨5.17%，跌回2019年的程度。
所谓的“金九银十”，往年在南宁也不灵了。南宁市住房和城乡建立局发布的数据显示，10月南宁商品房网签7313套，较上月減少2403套；成交面积为48.5万平，较上月增加了34.7万平。
即使是国庆黄金周，南宁市贝壳平台的住宅成交量也只要100套摆布，是今年的成交量的三分之一。
与此同时，南宁楼市的库存去化周期也对比高。克而瑞统计的数据显示，截至2022年9月末，南宁市的新房库存为805万平，要25.6个月能力消化完。
无论从甚么角度看，房子，是真的欠好卖啊！
因此，各种奇奇怪怪的自救伎俩也就多了起来。
在南宁喊出“买房送十年收费地铁”以前，还有：各地的大蒜、小麦、西瓜、荔枝换房；长春、吉林、贵州等地拉农民进城买房，给200元每平米的补助；一个副省级城市给公务员提前透支15万用作买房补助；仍是广西，某市公务员变身房产销售，下乡卖房……
这些都是针对三四线城市的刚需下的药。
症结就在这里，中国楼市的假相是，三四线城市当初的购买力不算强。

其实，跳出南宁来看，“地铁+房地产”的开发模式，自身是一块能赚钱的大肥肉。
往年，地铁公司正在取代传统开发商，成为土地市场上异样活泼的新玩家。
三联糊口周刊曾报导，深圳地铁、广州地铁、厦门轨交、杭铁团体、沈阳地铁、合肥轨交、姑苏轨交、南京地铁等都跻身往年土拍市场的前100强。而在2020年的全疆土拍排名榜上，位居前100名的只要深圳地铁一家。

都说香港是边疆房地产的“教师”。在“地铁+房地产”这一弄法上也不例外。
得多人没有留意到，恰是得益于房地产业务，香港地铁很早就成为中国最赚钱的地铁公司。
时期财经梳理财报发现，20十二年到2021年间，港铁的营收程度从350亿港元增长至最高554亿港元（2017年），涨幅接近60%；股东应占利润除2020年和2021年外，其他均超过百亿。
年报显示，港铁仅2021年一年就开发了2万个住宅单位和两个大型商场名目。截至去年底，港铁已具有16个大型商场和13.4万个住宅单位。2022年上半年港铁物业开展录得利润77.86亿港元，同比增长152.7%。
如斯迅猛的造血才能，也让港铁有了“以房养铁”“被地铁耽搁的地产商”等的称说。
而与香港隔河相望的深圳，也学到了这一套，成为其余边疆城市学习的范本。
按照三联糊口周刊的报导，尤为是在2017年收购万科之后，深圳地铁成为万科的最大股东，经过每一年从万科获取的巨额投资收益，深圳地铁得以进入盈利的慢车道，延续多年成为国际最赚钱的地铁公司。
这面前的基本逻辑，是中央政府安慰经济的需求。
在一些土地拍卖中，有些中央会要求有地铁经营教训，或者配套地铁建立等等。这样一来，地铁公司入市拿地，无利于本地房地产市场的回暖，进而进步土地出让支出，反对中央财政。
归根究竟，这所有其实都离不开过来数十年，中央开展土地财政的中心大逻辑。这也是为何咱们说，房地产对经济开展非常首要。
好在，中国房地产市场曾经走在回暖的路上。
除了上周末全网刷屏的央行、银保监会反对房地产的“金融16条”，还有一个信号值得关注。
十一月15日，安徽省六安市发改委在官网公布了“对于部份楼盘撤销存案价钱的通知”，宣告4个楼盘勾销优惠，履行更早以前的、更高的价钱，有的楼盘乃至“涨价”了超过20%！

这是过来一年，少有的喊出楼盘涨价的城市！事件正在起变动。