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刘渊：既然目前的房地产开展程度曾经过热，长时间高增长后回调也是公道的。在这样的配景下咱们需求甚么样的房地产政策呢？
9月底以来，地方层面出台了一系列房地产稳市场政策。不同于以前各城市中央层面的救市动作，此番地方部门的延续出手惹起市场关注，能否稳住继续下滑的房地产市场呢？
这次地方层面的政策包罗有：
9月29日，人民银行、银保监会联结通知，在2022年底前各地可下调首套住房存款利率上限；
9月30日，下调首套集体住房公积金存款利率0.15个百分点；
9月30日，财政部和税务总局宣告，一年内换房可减免集体所得税。
（以上三条简称为“930新政”）
十一月十一日，人民银行、银保监会联结发文，提出16条金融政策反对房地产市场安稳安康开展；
十一月14日，银保监会、住建部、人民银行联结发文，允许银行出具保函置换预售监管资金；
十一月9日，中债增新增2500亿民营企业债券融资。
新政之下，市场反映如何呢？很遗憾，最少到目前为止，新政对市场简直没甚么成果。“930新政”一个半月以来，据咱们对市场的监测，重点城市新房市场除了在11黄金周小幅上升外，很快就回落到新政前9月的均匀程度。楼市的各项当先目标，包罗新收盘首日认购率、新房来访指数、销售经理指数等，走势均是如斯。
比拟新房市场，二手房市场的表示更使人耽忧。一线城市原本就有良好的经济人口根本面撑持，加之一年内换房减免个税政策反对，对二手市场少量的换房需要应该是利好。但实际状况却是930之后市场逐渐上行。二手市场的当先目标，报价指数和门店经理指数均继续走低。带看量和成交量也同步回落。
而十一月新政因为出台时间短，目前来看市场走势临时没有显著变动，仍需持续视察。
按照上述新房和二手房市场的当先目标，预计十一月房地产市场仍将维持目前的低迷场面。按此趋向，往年全国房地产市场有可能泛起历史最大跌幅。预计2022年全国新建住宅销售面积将上涨25%，房地产开发投资上涨10%，新动工面积上涨35%以上。
房地产的不景气已继续了一年多，大家似乎对此曾经逐步习气。但其实就在去年上半年，全国房地产仍是一片炽热，新房销售面积同比大涨30%。仅仅一年多后，市场就泛起显著下滑，销量同比大跌25%。大起大落面前，实际上是多方面要素的综合后果，次要咱们逐个剖析，不克不及一概而论。
从房地产市场外部来看，最间接的缘故是政策调剂。去年开始履行的“房企融资三条红线”、“房地产存款集中度办理”是对市场影响最大的两项政策。过往高杠杆运转的房企融资受限，运营难题，随之债权爆雷，是本轮楼市上行的导火索。去年下半年开始的房贷额度限度，放慢了市场冷却。上述变动，终究致使购房者对房价下跌预期隐没，是房地产市场转入上行的间接缘故。而购房者对房价下跌的预期，恰是撑持2021上半年楼市下跌的能源。
在上述间接缘故之外，新冠疫情对经济的影响，是致使房地产上行的直接缘故。寰球规模内疫情的继续大盛行，在殊效药创造以前，其实没有完善的应答办法。不管采取哪一种形式应答，后果都会对经济开展形成本质的负面影响。经济增长放缓，支出预期降落，致使购房需要降落。
而从更微观的角度来看，经济和人口——撑持中国房地产过来20年继续高增长的根本面泛起放缓，是房地产需要下滑的基本缘故。在内部需要放缓，外部经济构造转型的配景下，近些年来中国GDP增速曾经泛起降落。而从2000-2020年间3次人口普查的数据能够发现，15-59岁人口数量先增后减，2020年曾经从10年前的9.3亿降落到8.9亿。这部份人口是购房的主力人群。
全国新建商品住宅销售面积，全国15-59岁人口（1998-2025E）
数据来源：国度统计局，中原团体钻研院
在上述三重要素的影响下，年终以来各地政府的救市政策，既改动不了民众对房价的预期，也改动不了疫情和经济人口根本面，因此简直没成果也在道理之中。
其真实我为FT中文网写过文章中曾屡次提及，咱们的房地产市场增长过快，曾经脱离了支出和经济增长根本面，是不成继续的。
“一个社会甚么行业都不如买房赚钱的景象，显然是不成继续的。”（2016.8，《上海已玉成球最大豪宅市场》）
“目前房价高速增长已脱离支出和经济增长的根本面”（2016.3，《中国楼市的人造繁华》）
“2017-2018年（全国住房）交付面积的15%……透支将来需要”（2019.十一，《家装销量上涨的面前：投资需要》）
既然咱们目前的房地产开展程度曾经过热，长时间高增长后回调也是公道的。在这样的配景下咱们需求甚么样的房地产政策呢？或者说，还要不要救房地产？不救行不行？
其实，从930新政后缺乏一个半月时间里，地方又出台双十一新政就可以看出决策层对房地产的态度——“仍是要救的”。其中的缘故不过乎下列几方面：
首先，寓居需要也是人民群众美妙糊口的首要组成部份。房改20多年，全国居民住房前提失掉明显改良是主观事实。过往的房地产市场中有问题的次要是房价过快下跌、投资需要挤占正常寓居需要等。需求纠正的是这些问题部份，而不是全部市场和行业。高杠杆高危险运营的企业面临窘境属于危险自担，而正常运营的企业不该遭到涉及。假如全部市场和行业都出问题，将来居民的住房问题靠谁来解决？
其次，房地产是微观经济的首要组成部份。按目前的市场情势，假如不救市，危险仍有持续扩张的可能。目前楼市次要是成交量大幅下滑，而房价临时还没泛起大规模上涨。但若低迷的场面连续，成交量大跌的结果必定是价钱大跌。此外，目前房地产低迷的危险次要集中在房企和间接为房企办事的相干行业。假如危险扩张，则相干产业链上的参预各方，包罗企业、金融部门、政府部门等等都会遭到冲击。试想一下，假如房价大跌，哪一个房地产相干参预者还能独善其身？
最初，虽然房地产已经过热，但应该逐渐疏导其回归正常公道程度。本文探讨的救市，目的不是为了市场反弹，而是避免下滑过快。过快下滑和过快下跌同样，不利有经济的不乱安康开展。尤为是房地产这样范围微小的行业，一步到位的调剂就像靠绝食来减肥同样，是彻底不成取的。
那末，咱们需求怎么样的政策能力完成既要不乱房地产市场，又要使其回归公道程度呢？在我眼里，次要是下列几点：
避免房企危险扩张，守住不产生零碎性危险的底线。目前房企资金链压力仍然严厉，燃眉之急是避免危险从一般高杠杆企业扩张到全部行业。假如房企的危机不克不及排除，购房者的决心也很难恢复。这一点也是我在以往的文章中屡次提及的。在十一月央行、银保监会的金融救市16条和保函置换预售监管资金政策中，咱们很欣慰的看到了这方面踊跃的变动。
不乱楼市预期，能力稳住根本需要。而稳需要是不乱房地产市场的根底。在这方面，需求地方出手，表示出不乱楼市的信心和态度，能力不乱全部市场的决心。目前可选的政策包罗：放宽以后过严的二套房贷规范；下调购房税费；持续升高按揭利率；升高非限购城市首付比例等。让市场看到政策的指标是不乱楼市，从而不乱预期。
最初，斟酌到撑持楼市根本面的总体上行，即便救市政策力度恢复到2014-2015年程度，楼市也不成能回到以往的繁华形态了。所以稳需要政策的力度能够更大一些，这样能力完成不乱市场的指标，尤为是根本面更弱的三四线城市。
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