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中国基金报记者 李树超
一度备受资金追捧的公募REITs基金，首现上市首日就破发的景象。
十一月22日，中金安徽交控REIT首日上市，当天就以超4.5%的亏幅开盘，这是公募REITs产品初次泛起上市首日破发的状况。
多位业内人士对此表现，近期债市回调，公募REITs二级市场颠簸较大，以及机构投资者活动性需要减少等要素，均可能会影响到REITs上市新基金的表示。他们也倡议，投资者应该充沛意识REITs基金的危险收益特点和产品特性，按照将来分成预期公道评价REITs价值，在该类产品投资中要公道配置资产，并做好长时间投资。
首现上市首日破发
新产品上市首日跌幅4.5%
十一月22日，发行范围108.8亿元中金安徽交控REIT在上交所首日上市，收盘即跌破发行价，与后期动辄斩获30%涨停板的景象造成微小反差。
十一月22日收盘，中金安徽交控REIT以10.73元收盘，跌破了每份10.88元的发行价。盘中，该只基金一度跌至10.037元，盘中最大跌幅达到7.75%；截至当日开盘，该只公募REITs价钱企稳上升，开盘价钱收于10.39元，跌幅4.5%。
针对公募REITs上市破发的景象，一名公募资深人士对此表现，破发缘故可能有下列几个：一是近期债券市场表示欠安，而公募REITs作为大类资产配置的首要种类，它具备“固收代替”的功用，近期债市的回调也可能会涉及到公募REITs投资者的热心；二是近期公募REITs二级市场总体也是上涨的环境，也会对新基金上市的热度发生影响；第三，在往年以来发行的公募REITs产品中，该只产品发行价超过10元，估值在高速公路板块中也相对于较高，可能也会发生上市破发的压力。
“债市和公募REITs市场的次要投资者都是机构类型的投资者，不排除部份投资者在债市回调中，会基于活动性的需要，而影响到公募REITs市场的表示，并因此发生上市首日破发的状况。”该公募资深人士称。
一名公募人士也表现，该只REITs产品标的是高速公路，REITs产品更看重底层资产状况，近日上市的华泰江苏交控REITs盘中也泛起破发，多是投资者对投资标的资产品质存在不合。
按照中金安徽交控REIT招募仿单中披露的可供调配金额测算，该只基金2022年十一月至十二月预测现金流分派率为6.28%，2023 年预测现金流分派率为8.17%。
上述公募资深人士称，“目前受疫情影响，高速公路名目的营运状况相对于个别，但若名目估值定价相对于较高，在以后市场环境中，这样的高估值可能不会失掉二级市场投资者的认可。”
不外，也有业内人士剖析，公募REITs是合适长时间投资的资产，在中长时间会回归到标的本身的运营净现金流、根本面的价值。因此，短时间的市场颠簸不宜适度解读，然而上市首日破发，的确会影响到各类资金参预投资的热心，将来市场选择REITs名目，也会更为精挑细选，关注名目自身的质地，同时更为重视公道的估值，以完成长时间的稳健报答。
“公募REITs产品首日破发，是近日市场走势和投资者情绪变动的综合反应，此前网下配售和大众认购环节的热销，可能会推高该类产品定价，而定价变高也会损失赚钱效应，置信跟着市场化的演绎，该类产品的估值定价会回归到公道的区间。”一名公募人士也称。
Wind数据显示，截至十一月22日，目前全市场已有22只公募REITs产品上市，上市首日均匀涨幅为13.47%，涨幅最高的国泰君安临港翻新产业园REIT、华夏合肥高新REIT、中金厦门安居REIT等6只产品，首日涨幅达到30%的下限，该类基金二级市场的优秀表示，诱发了资金“类打新”的认购热心，在产品认购环节经常诱发百亿，乃至千亿资金的追捧。
公募REITs较合适长时间持有
应充沛意识危险收益特点和产品特性
中金安徽交控REIT是目前国际已发行范围最大的公募REITs基金，召募期间，中金安徽交控REIT无效认购总户数3.89万户，无效认购份额10亿份，净认购金额108.8亿元。这只产品也是中金基金继中金普洛斯REIT、中金厦门安居REIT之后，第三只上市的公募REITs基金。
地下材料显示，中金安徽交控REIT的底层资产为沿江高速公路，位于安徽芜湖、铜陵、池州市内，全长161.153千米，是沪渝国道（G50）安徽段的首要组成部份，办事于国度“长三角一体化”和“长江经济带”开展策略，完成了长江中、上游的疾速互通，关于增强泛长三角区域的经济流动拥有首要意义。
同时，安徽经济的高速开展为标的资产收益提供了保障。沿江高速守旧曾经十余年，其交通构成、模式和交通流量已趋于不乱，切合公募REITs底层资产收益不乱的要求。
业内人士剖析，公募REITs作为长时间资产配置新选择，产品可调配收益次要来自于底层资产的运营净现金流，也是撑持其二级市场表示的次要要素。
在中金基金看来，公募REITs产品的危险收益特点与传统金融产品有较大区分，投资者应以长时间视角和久远布局，充沛意识REITs基金的危险收益特点和产品特性，对相干资产状况及其经营模式进行充沛理解。
长时间来看，公募REITs的投资价值一方面体当初相对于股债市场独立的资产配置功用，另外一方面，公募REITs终究投资于经营较为成熟的根底设施名目，而且在知足分成前提的状况下，每一年最少将90%以上合并后基金年度可供调配金额以现金方式调配给投资者，于是较合适长时间持有。
“投资者可深化理解REITs的底层资产及收益状况，基于感性的价值判别，按照将来的分成预期公道评价REITs价值，抱着长时间配置的心态来投资公募REITs，并经过长时间持有与公道的资产配置力图获取较好的投资报答。”中金基金相干人士称。
编纂：舰长
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