金融政策发力，中国房地产能否走出窘境？（图）

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沈建光：房地产“黄金白银”时期已过来，将来市场情势到底如何？“金融反对房地产16条”有何踊跃影响？能否推进房地产行业走出窘境？


自2021年下半年开始，中国房地产市场进入深度调剂。斟酌到房地产在经济运转中的作用无足轻重，其继续上行对投资、消费、财政等形成了全方位冲击，成为拖累经济增长的首要缘故。十一月十一日，人民银行、银保监会公布《对于做好以后金融反对房地产市场安稳安康开展任务的通知》，从六小气面出台了16条措施托底房地产市场。与此同时，反对包罗房企在内的民营企业发债融资、预售资金监管优化措施也陆续出台，市场关于房地产上行的耽忧有所减缓。以后房地产市场情势到底如何？“金融反对房地产16条”有何踊跃影响？能否推进房地产行业走出窘境？
房地产继续上行全方位拖累经济增长
10月房地产各项目标持续走弱，“销售弱—资金周转难—拿公开降—投资回落”的循环仍未打破。销售端，10月商品房销售面积当月同比降幅扩张至23%。高频数据显示，截止十一月20日，30城商品房成交面积同比降至近30%；资金端，房地产开发资金来源当月同比降落26%，其中定金预收、集体按揭显著走弱，反应居民购房决心仍然低迷。
拿地端，10月土地置办面积和土地成交价款当月同比降幅均在50%上下，房企现金流承压致使拿地志愿缺乏；投资端，房地产投资当月同比下滑16%，曾经接近2020年终疫情发作时代。其中，新动工、施工面积降幅均超过30%。受新动工继续回落、房企拿地志愿缺乏等影响，短时间房地产投资下滑态势难以扭转。
房地产关于经济金融财政安稳运转相当首要。正如易纲行长在2022年金融街论坛年会上所言，“房地产业关联得多上上游行业，其良性循环对经济安康开展拥有首要意义”。据统计，房地产及相干产业产值占GDP的25%摆布、房地产投资占固定资产投资的25%摆布、房地产存款占银行业存款的25%摆布、房地产相干支出占中央财政支出的50%以上。
去年下半年以来，房地产行业继续走弱，已对中国经济形成不小冲击。首先，地产走弱拖累固定资产投资。受房地产投资下滑拖累，10月固定资产投资当月同比降至5.0%，官方投资当月同比更是降落1.6%，创2020年5月以来新低。
其次，房地产相干消费深度上涨。因为住房销售低迷、装修需要降温，房地产相干消费表示欠安。10月家电批发同比降幅扩张至14%，创2020年3月以来新低；家具和建材批发降幅也分别达到7%和9%，均处于历史低位。
再次，中央财政支出遭到较大拖累。2021年，房地产相干支出（土地出让支出和房地产相干税收）占中央财政支出的比重超过50%。往年1-10月，土地出让支出同比降落26%；房地产相干税收支出同比降幅超过8%，其中契税、土地增值税降幅分别达到25%、8%。
“金融反对房地产16条”从供需两端托底楼市
十一月十一日，人民银行、银保监会公布《对于做好以后金融反对房地产市场安稳安康开展任务的通知》，从房地产融资、保交楼、房企危险处理、消费者保障、监管政策调剂和激励住房租赁六小气面出台了16条措施反对房地产市场安稳安康开展。
在笔者看来，“金融反对房地产16条”是往年以来力度最大的稳地产金融措施。此次政策对房地产企业（供应端）的反对力度显著加码，标明政策重心从后期的“保需要”“保名目”转向统筹“保主体”，从供需两端托底房地产市场。
第一，减缓房地产企业资金压力。一方面，保障开发贷、债券、信托等房企融资渠道；另外一方面，反对开发贷、信托等存量融资展期。另外，反对包罗房企在内的民营企业发债融资、预售资金监管优化措施也同步出台。因而可知，政策层面更为关注“保主体”和“保房企”，努力于加重房地产企业现金流压力。
第二，持续做好“保交楼”金融反对。一方面，反对政策性银行发放“保交楼”专项借款，范围达2000亿元，三季度货泉政策履行讲演进一步指出“视需求适量加鼎力度”；另外一方面，激励金融机构提供配套融资反对，特别强调“关于新发放的配套融资造成不良的，相干机构和人员已渎职的，可予免责”。全力做好“保交楼”旨在提振居民购房决心，破除银行“不肯贷、不敢贷”政策阻塞。
第三，做难受困房企的危险处理。一是资金反对优质房企吞并收购房企名目；二是激励资管公司负责问题房企破产办理人、重整投资者人；三是反对金融机构设立市场化基金推进名目竣工交付。接上去，股权融资化解企业危险的形式无望落地，完成信贷、债券、股权融资“三箭齐发”的政策反对模式。
第四，持续加大需要端反对力度。文件强调“因城施策实行好差异化住房信贷政策……反对刚性和改良性住房需要”。9月底，央行、银保监会明白指出合乎前提的城市可下调或勾销首套房商贷利率上限，并下调首套公积金存款利率15个基点。9月，集体住房存款加权均匀利率降至4.34%，创2008年十二月以来新低。
另外，“金融反对房地产16条”还提及：保障消费者合法权利，好比激励协商存款延期还本付息等；调剂危险银行办理政策，包罗延伸房地产存款集中度办理政策过渡期支配、优化房地产名目并购融资政策等；反对住房租赁金融市场，包罗反对信誉债券、担保债券以及房地产投资信托基金（REITs）试点等。
房地产“黄金白银”时期已过，将来将走向可继续开展阶段
十一月以来，“金融反对房地产16条”等一系列稳地产政策的出台，无疑将对房地产行业带来踊跃影响，有助于减缓房地产对经济增长的拖累。
短时间来看，房地产市场无望防止活动性问题。“金融反对房地产16条”等政策重点反对房地产企业融资、减缓现金流压力，避免房企泛起活动性危机，乃至诱发零碎性危险。不外，需要释放还需进一步提振市场预期。斟酌到疫情冲击下居民支出预期偏弱、后期政策落地阻塞仍存，购房需要仍待进一步改良。接上去，扭转房地产市场颓势还需供需两端政策进一步发力，尽快提振市场预期。
中长时间来看，房地产“黄金白银”时期曾经过来。坚持“房住不炒”的总基调下，以往房地产政策频繁切换、房价屡控屡涨的时期曾经过来，近期政策放松也并不是重走“房地产作为短时间安慰经济伎俩”的老路，而是防止泛起零碎性危险。
将来，在住房轨制变革和长效机制建立的根底上，房地产行业将走向可继续开展阶段。二十大讲演中强调“放慢建设多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房轨制”（反对租购并举）以及后期中央与地方财权与事权的理顺，有助于从基本上开脱土地财政的恶疾；而“独特富有”、“高品质开展”的新要求也使得中国经济需求升高对房地产的适度依赖，经过变革与翻新寻觅经济增长的新动能。
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