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涨知识!澳洲房产需要缴纳增值税吗?如何合理减免?每一条都能省大钱

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2021-5-11 00:01:06 178 0


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如果你选择在澳洲投资房产,那么一定要了解有关澳洲房产的相关知识,并做好前期的财务规划。
而税收就是房产投资财务规划里最重要的一个组成部分,合理的税收减免更是节流中的重中之重了。
那么今天我们就一起来看看有关澳洲房产增值税的问题。
澳洲房产增值税的概念
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首先强调一下何为“增值税”,增值税是以商品(含应税劳务)在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。而房产本身也属于一种商品,因此也需要缴纳增值税,而购买澳洲房产所产生的增值税一般出现在两个方面,一方面是出售时需要缴纳的增值税,另一个就是出租房屋所得的租金收益,不过租金收益主要还是以你个人所得税的一部分作为计算。
澳洲房产增值税怎么计算?
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简单来说,你购买该房产所支付的费用(扣去购买期间产生的其他费用)与你现在出售该房产所能够获得的费用(同样要减去你在售卖时产生的一切费用)的差值,这部分就需要缴纳税费,也就是我们所要缴纳的增值税。
是不是都要缴纳增值税,什么情况下不需要缴纳,又有哪些办法可以合理的避税呢?
对于不需要缴纳增值税的情况来说,增值税是1985年9月20日开始实行的,因此在此之前买到手的房地产再出售时不牵涉增值税的问题,不过,还是来想一想如何避税吧。
几个合法避税的方法
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01、合理选择“自住”与“出租”(最常用)
对于如何避免增值税的秘密是,先自住,然后租出去。换句话说,你可以住在你的房子里,然后把同一所房子租给别人住,在最长为六年的时间里仍然声称这是你的自住房。
这个“六年法则”的制定,为的是方便那些换工作的人,不论是在国内换工作还是去了海外。显而易见,如果你拥有两栋房产,那么增值多的那个就说是自住房。在你把房子租出去时,应当对这两栋房子进行估价,从而选择估价高的用来自住。而非自住的那个房,出售时就必须要交增值税了。许多投资人不了解六年法则,其实这一规定能为他们省很多钱。
02、将投资期保持在12个月以上(最常用)
如果不能避免交增值税,那么就尽量少交。任何一个买了投资房的人,应该持有房子至少一年,如此,可以把需要交的增值税减少50%。余下的部分将加到房主的正常收入中,按照相应的边际税率纳税,但不要忘了,12个月的拥有期限,是从你买房与卖房的合同之日算起.
03、充分利用低收入年
我们的收入经常反映我们的个人状况,增值税就与所得税密切相关。因此,你交增值税的时机就特别关键。如果你有一年收入低,你觉得这属于比正常情况下低的税档,那么合计一下,就应在该税年结束之前把房子售出。值得注意的是:失业、休产假、无薪的海外渡假,在上一个工作合同与下一个工作合同之间的时间间隔,这些都算是大好时机。
04、推迟合同日期
如果合同是7月1日签的,而不是6月30日签的,那么需要交税的时间推迟了12个月。把钱在手里多拿些时日,与减少交税几乎一样有好处。你还可以把钱存入另一个购房贷款的抵消账户上,帮助减少所需要交的利息。
05、与合伙人一起买房产
找到了理想的投资房,但担心开支太大,那也可以找个人一起分担,。如果你百分之百地拥有房产,那么你将百分之百地拥有获利,但你也必须百分之百地交增值税。如果是长期投资,那么最好以一个交税最有利的人的名义来买房。如果房子很可能带来正收益,那么就以收入较低的那个人的名义买。如果可能是负收益,就以收入高的那个人的名义买。
06、把获利存入自己的养老金账户
当你卖掉房子时,考虑把得来的钱的一部分,但不是全部,放到你的养老金账户上去。这如同把工资的一部分在税前存入养老金账户的做法一样,意味着你所需要交的税不会太多。
07、以信托方式买房
还有一个好办法就是与自由裁量信托的许多人一起买房,使用信托机制买房的人数正在稳步上升,可能会对那些边际税率较低的人有益。
08、赚钱的与不赚钱的一起卖
房地产市场纵然火爆,但并不意味着全国每个地方都如此。如果你卖掉这里的房子会带来一笔可观的收入,那么考虑把别的地方收益不太好的房产也一块卖掉吧。一栋房产的出售获利与另一栋房产的出售亏损加在一起,将降低总体的交税。
09、申报减税并保存记录
我们都知道对诸如市政费、保险、房产管理费之类的申报可以减免交税,但是你考虑了所有的可能性了吗?常常被忽视的开销包括举债开销,放贷机构的抵押保险,登房产广告的支出,家具的费用,还有最初为了买这所房产进行调查而付出的开支。你还需要对你的账目仔细查看,因为许多人在申报开销的时候并没有把装修费用包括进去。这都是你房产开销的部分,开销越大,意味着增值税减的越多。
10、对另一房产预偿付
要避开交税是相当难的,但是,投资者在售房获益的同时,也可以为其第二栋房产交抵押贷款费用,如果手上有钱的话,可以提前整整一个财政年度这样做。
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此外,还可以把“六年法则”带来的收益封存在那里,等到将来再取,即你把房子留着不卖。许多人在六年到期时就把房子卖了,但其实并不是非得如此。
在你把房子租出去的时候,去找人对房产估价,把估价结果存档。到六年的时候,再去找人估价,结果存档。但你仍然可以不卖房。未来当你一旦卖房时,再兑现你根据六年法则所获得的免交增值税的收益,而那笔收益已经早就算清楚了。
*以上内容转载自澳洲房产网,智能理财小助手对内容或做细微删改,不代表本网站赞同其观点和对其真实性负责。

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