涨知识！澳洲房产需要缴纳增值税吗？如何合理减免？每一条都能省大钱

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如果你选择在澳洲投资房产，那么一定要了解有关澳洲房产的相关知识，并做好前期的财务规划。
而税收就是房产投资财务规划里最重要的一个组成部分，合理的税收减免更是节流中的重中之重了。
那么今天我们就一起来看看有关澳洲房产增值税的问题。
澳洲房产增值税的概念

首先强调一下何为“增值税”，增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。而房产本身也属于一种商品，因此也需要缴纳增值税，而购买澳洲房产所产生的增值税一般出现在两个方面，一方面是出售时需要缴纳的增值税，另一个就是出租房屋所得的租金收益，不过租金收益主要还是以你个人所得税的一部分作为计算。
澳洲房产增值税怎么计算？

简单来说，你购买该房产所支付的费用（扣去购买期间产生的其他费用）与你现在出售该房产所能够获得的费用（同样要减去你在售卖时产生的一切费用）的差值，这部分就需要缴纳税费，也就是我们所要缴纳的增值税。
是不是都要缴纳增值税，什么情况下不需要缴纳，又有哪些办法可以合理的避税呢？
对于不需要缴纳增值税的情况来说，增值税是1985年9月20日开始实行的，因此在此之前买到手的房地产再出售时不牵涉增值税的问题，不过，还是来想一想如何避税吧。
几个合法避税的方法

01、合理选择“自住”与“出租”（最常用）
对于如何避免增值税的秘密是，先自住，然后租出去。换句话说，你可以住在你的房子里，然后把同一所房子租给别人住，在最长为六年的时间里仍然声称这是你的自住房。
这个“六年法则”的制定，为的是方便那些换工作的人，不论是在国内换工作还是去了海外。显而易见，如果你拥有两栋房产，那么增值多的那个就说是自住房。在你把房子租出去时，应当对这两栋房子进行估价，从而选择估价高的用来自住。而非自住的那个房，出售时就必须要交增值税了。许多投资人不了解六年法则，其实这一规定能为他们省很多钱。
02、将投资期保持在12个月以上（最常用）
如果不能避免交增值税，那么就尽量少交。任何一个买了投资房的人，应该持有房子至少一年，如此，可以把需要交的增值税减少50%。余下的部分将加到房主的正常收入中，按照相应的边际税率纳税，但不要忘了，12个月的拥有期限，是从你买房与卖房的合同之日算起.
03、充分利用低收入年
我们的收入经常反映我们的个人状况，增值税就与所得税密切相关。因此，你交增值税的时机就特别关键。如果你有一年收入低，你觉得这属于比正常情况下低的税档，那么合计一下，就应在该税年结束之前把房子售出。值得注意的是：失业、休产假、无薪的海外渡假，在上一个工作合同与下一个工作合同之间的时间间隔，这些都算是大好时机。
04、推迟合同日期
如果合同是7月1日签的，而不是6月30日签的，那么需要交税的时间推迟了12个月。把钱在手里多拿些时日，与减少交税几乎一样有好处。你还可以把钱存入另一个购房贷款的抵消账户上，帮助减少所需要交的利息。
05、与合伙人一起买房产
找到了理想的投资房，但担心开支太大，那也可以找个人一起分担，。如果你百分之百地拥有房产，那么你将百分之百地拥有获利，但你也必须百分之百地交增值税。如果是长期投资，那么最好以一个交税最有利的人的名义来买房。如果房子很可能带来正收益，那么就以收入较低的那个人的名义买。如果可能是负收益，就以收入高的那个人的名义买。
06、把获利存入自己的养老金账户
当你卖掉房子时，考虑把得来的钱的一部分，但不是全部，放到你的养老金账户上去。这如同把工资的一部分在税前存入养老金账户的做法一样，意味着你所需要交的税不会太多。
07、以信托方式买房
还有一个好办法就是与自由裁量信托的许多人一起买房，使用信托机制买房的人数正在稳步上升，可能会对那些边际税率较低的人有益。
08、赚钱的与不赚钱的一起卖
房地产市场纵然火爆，但并不意味着全国每个地方都如此。如果你卖掉这里的房子会带来一笔可观的收入，那么考虑把别的地方收益不太好的房产也一块卖掉吧。一栋房产的出售获利与另一栋房产的出售亏损加在一起，将降低总体的交税。
09、申报减税并保存记录
我们都知道对诸如市政费、保险、房产管理费之类的申报可以减免交税，但是你考虑了所有的可能性了吗？常常被忽视的开销包括举债开销，放贷机构的抵押保险，登房产广告的支出，家具的费用，还有最初为了买这所房产进行调查而付出的开支。你还需要对你的账目仔细查看，因为许多人在申报开销的时候并没有把装修费用包括进去。这都是你房产开销的部分，开销越大，意味着增值税减的越多。
10、对另一房产预偿付
要避开交税是相当难的，但是，投资者在售房获益的同时，也可以为其第二栋房产交抵押贷款费用，如果手上有钱的话，可以提前整整一个财政年度这样做。

此外，还可以把“六年法则”带来的收益封存在那里，等到将来再取，即你把房子留着不卖。许多人在六年到期时就把房子卖了，但其实并不是非得如此。
在你把房子租出去的时候，去找人对房产估价，把估价结果存档。到六年的时候，再去找人估价，结果存档。但你仍然可以不卖房。未来当你一旦卖房时，再兑现你根据六年法则所获得的免交增值税的收益，而那笔收益已经早就算清楚了。
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