重磅政策来了！1.4万字最新解读

笑到最后

中国基金报记者 闫晶滢 刘明 曹雯璟 莫琳
四季度以来，房地产利好政策接连下发，来自证监会的“第三支箭”为市场再添强心针。
就在上周，证监会旧事发言人就资本市场反对房地产市场安稳安康开展答记者问，表现证监会抉择在股权融资方面调剂优化5项措施，包罗恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资、调剂完美房地产企业境外市场上市政策等。
动静一出，上市房企纷纭响应，短短一周内已有近10家房企火速规画再融资。龙头房企万科布告宣告其大股东拟请求发行公司股分，配发数量不超过以后发行股分数量的20%；而华夏幸福、世茂股分等脱险房企也在踊跃规画融资事项。
时隔多年，监管再度重启房企股权融资，这象征着哪些信号？对房地产市场将有哪些影响？将来地产板块的投资价值几何？
为此，中国基金报记者专访六位券商地产行业首席，分别是：华泰证券钻研所房地产首席陈慎、长江证券地产组首席剖析师刘义、国泰君安钻研所房地产行业首席剖析师谢皓宇、中信建投房地产和修建行业首席剖析师竺劲、光大证券地产钻研首席剖析师何缅南、国信证券地产修建首席剖析师任鹤。
上述钻研人士以为，“三箭齐发”独特托底房地产供应侧，股权融资作为“第三支箭”，补足政策组合拳中的最初一环。本次新政提出的5项措施，从并购重组、再融资、境外市场、REITs和私募基金的调剂展开，根本上全方位涵盖了房地产股权融资渠道。股权融资渠道的放开有助于房企做大做强主业，化解房企面临窘境，改良市场活动性，终究改良全行业“保交楼”问题。
精彩观念如下：
陈慎：股权融资的放开象征着针对房企融资真个反对三箭悉数到位，本轮政策救名目、救企业并行不悖，民企纾困步调逐渐加大，看好针对市场托底和房企纾困政策的继续演绎。
刘义：在以后房企信誉受损、行业根本面承压配景下，股权融资的重启关于行业决心重塑、房企资产负债表优化、减速产能整合与销售交付恢复正常节拍等均有裨益。
谢皓宇：第三支箭是2018年提出来三支箭政策的连续，放开股权再融资，同时能够召募配套资金，关于房企降杠杆有极大的作用。
竺劲：恢复涉房房企重组上市，无利于在上市公司体系外具有存量房地产资产的企业将体外资产注入，做大上市公司净资产和范围，盘活存量资产。
何缅南：将来我国房地产市场行业总体将呈现“供应侧信誉重组，需要侧逐渐升温”的向好态势。跟着国际疫情管控的优化，经济流动恢复，居民对将来支出预期将逐渐修复。
任鹤：根本面回暖带来的窘境反转，叠加政策博弈的弹性晋升，明年地产板块面临的是根本面和政策的两重反对，其表示能够给予较高冀望，有较大略率跑赢大盘。


华泰证券钻研所房地产首席 陈慎


长江证券地产组首席剖析师 刘义


国泰君安钻研所房地产行业首席剖析师 谢皓宇


中信建投房地产和修建行业首席剖析师 竺劲


光大证券地产钻研首席剖析师 何缅南


国信证券地产修建首席剖析师 任鹤
来看采访实录——
“第三支箭”直击痛点
推进“保交楼”政策落地
中国基金报：此次证监会答记者问给出的5点优化措施被业内称为“第三支箭”，你对“第三支箭”有怎么样的看法与解读？本轮政策调剂的触发要素有哪些？
何缅南：此轮金融体系对房地产行业的一系列融资反对政策，尤为是对国有、民营等各类房企厚此薄彼的提法，之所以被业内称为“三支箭”，是源于2018年十一月易纲行长落实习总书记在民营企业座谈会上的讲话，提出央行政策组合“三支箭”，即经过信贷、债券、股权形式，反对民营企业融资。
往年下半年，央行、银保监会、买卖商协会、证监会等多部门接踵亮相，反对房地产行业安稳安康开展。“第一支箭”政策性银行信贷反对“保交楼”，“第二支箭”中债增信反对民营房企债券融资。十一月21号，证监会主席易会满在金融街论坛提出“反对实行改良优质房企资产负债表方案，反对涉房企业发展并购重组及配套融资”。
此次证监会答记者问，首先明白了房地产安稳安康开展事关金融市场不乱和微观经济开展全局，同时提出了房地产企业股权融资5项优化措施，即“第三支箭”，落实证监会主席易会满后期亮相，增进房地产市场盘活存量、防备危险、转型开展，更好地办事不乱微观经济大盘。
陈慎：本次新政提出的5项措施，从并购重组、再融资、境外市场、REITs和私募基金的调剂展开，根本上全方位涵盖了房地产股权融资渠道。五项政策的中心是前两条，自2016年以来行业股权融资冰封后，这是监管层态度的初次明白转变。境外市场的同步伐整、根底设施REITs关于房企不动产盘活的反对、私募股权基金的引入作为政策增补。
本次新政片面关上房企再融资层面最初一道桎梏。在10月20日，证监会明白放开了双10%涉房房企的A股融资后，新政将再融资通道片面放开。与此同时，召募资金使用用处相对于2016年以来更加宽泛，存量名目、领取买卖对价、增补活动资金、偿还银行债权等均被归入。
本次政策调剂的触发要素次要有如下几方面：首先，2016年以来严格的融资管控下，上市房企过来6年根本丢失股权市场能动性，政策调剂空间较大。第二，市场景气宇上行，地产前端投资热度减退已有1年半，因融资资金流入致使市场过热的耽忧曾经消解。第三，行业纾困迫切度晋升，“三箭齐发”托底房地产供应侧。“金融十六条”后，“第一支箭”已加大效率，“第二支箭”进一步加持，融资托底范围和履行力度较此前显著提速。股权融资作为“第三支箭”，也是补足政策组合拳中的最初一环。
任鹤：因为房地产行业的股权融资自2016年以来就根本被暂停，因此以后房企股权融资的从新凋谢，给资本市场和产业都形成了一定的震动。
本轮政策调剂的最间接的触发要素是房地产行业自去年以来愈演愈烈的运营难题。一些优质企业，特别是民企，在销售上行和融资难题的两重压抑下，资金压力愈来愈大，假如不迭时加以干涉，不只“保交楼”会见临更大的难题，行业也有可能进入恶性循环。因此，以后调剂相干政策，是直击痛点的，成果也值得期待。
除了最间接的触发要素，更深档次的要素次要是为了将来房地产市场的供需均衡。本轮上行周期中，供应侧出清相对于以往周期更为激烈，但中国城镇化过程依然在连续，住房在整体富余的状况下，不屈衡和不充沛的问题也逐步凸显。所以，将来依然需求至关多的优质房企，来进一步知足人民群众对美妙糊口的需求。在供应侧出清曾经至关充沛确当下，放开股权融资，意义严重。
谢皓宇：“第三支箭”放开股权再融资，同时能够召募配套资金，关于房企降杠杆有极大的作用。到详细的规则上，召募资金若用于存量名目，则不克不及用于扩大。因此本次再融资的放开，更多的是无利于受限于净资产太小的企业。一方面能够迅速扩张净资产，解决有信誉和经营才能、但考查之下难以高杠杆运行的问题；另外一方面，团体层面有资产注入的，能够盘活并注入优质资产，反对上市公司开展。
关于更多的民企来讲，因为面临不足有报答的募投名目问题，预计将更多地采用引入策略协作方的形式发行再融资，关于产业链上的协作火伴来讲，将是进上天产行业的极大时机。本次还专门提到修建行业的企业，因为其大多为央国企，因此将可以顺利地参预到民企的再融资傍边，实现企业的混改。
自2022年年终以来，针对房企真个政策始终在发力，阅历过两次力度较大的调剂，一次是在往年3月份，另外一次是以后，从力度来看，以后这次更大，这和往年以来房企进一步守约、复工景象没有失掉较好化解、需要端继续下滑无关，解决金融和什物的问题，就需求面对房企端以后的难题，并以此为配景出台了相干政策。
刘义：再融资重启事情自身市场有一定预期，但在时点和内容上仍好过市场预期，不只波及并购重组及配套融资，并且更进一步可间接再融资。详细哪些房企能够股权融资，实践上并无限度，政策也是激励态度，但市场自有其筛选规定，资质欠好的企业可能也不易，国央企和部份优质民企可能更受青眼。
股权融资召募资金投向方面，一是购买资产，推动外部和内部资源整合；二是增补活动资金和偿还债权等；三是政策反对的房地产业务，包罗“保交楼”相干名目、经济合用房、棚户区革新、旧城革新拆迁安顿住房建立等。固然，政策自身仍属供应侧伎俩，头部国央企自身也不太受资金束缚，终究成果还要看需要端政策停顿和实际恢复状况。但短时间买卖层面而言，以后仍处于“政策上/周期下”的政策驱动阶段，政策优化有助于估值修复。
本轮政策调剂的触发要素有得多，但最中心本源仍是在于需要继续疲软，叠加民营房企信誉膨胀、房价预期承压、完工交付提早等。政策在融资层面继续发力，信贷和债券此前曾经落地，股权方面放开算是对融资政策拼图的完美，再融资重启使得房企从繁多债务融资转向“股+债”两条腿并进，外行业信誉与决心修复、解决保交付问题等方面多有助益，尤为是对预期的修复。
竺劲：一个月内“三支箭”接踵落地，金融反对房地产力度继续加码，有助于增进行业的安康安稳开展。政策的密集出台和监管部门的继续发声，标记至房企的融资环境无望迎来严重转变。
允许借壳上市与再融资，助力央国企做大做强，同时有助于加重民营企业的活动性压力。自2016年至今无房企胜利借壳上市，本次政策恢复涉房房企重组上市，再次关上闸门，无利于在上市公司体系外具有存量房地产资产的企业，将体外资产注入，做大上市公司净资产和范围，盘活存量资产。
同时，恢复房企再融资，召募资金能够用于增补活动资金、偿还债权，有助于进一步加重以后房企资金压力，增进其安康开展。另外，经过股权融资召募资金，也有助于“保交楼”政策的落地。
优化资产负债构造
助力优质房企做大做强
中国基金报：与央行、银保监会、买卖商协会给出的“前两支箭”政策比拟，证监会提出在股权融资方面进行优化，将起到哪些方面的影响和增进成果？
任鹤：“前两支箭”，即信贷和债券，更多解决的是“活上来”的问题，经过信贷反对、发债担保等措施，使房企可以度过以后的难关。毕竟销售依然未见显著恶化，少数房企（包罗国央企）都面临不同水平的资金压力，此时在债权性融资方面的反对，能够先让房企“活上来”。
与之比拟，“第三支箭”则在解决生存问题的同时，还给了优质房企一个“俯视星空”的可能性。详细而言，一方面权利性融资则能够显著改良房企的资产负债表（债权性融资无奈完成），使得广泛杠杆较高的房企，有了更好高空对危险的才能；另外一方面，权利性融资假如可以顺利实行，房企在获取资金或优质资产的同时，还能够引入策略投资者，改良公司治理，升高房企的运营危险。
陈慎：“第三支箭”与前两支最大的区分在于，放开的是股权，而前两支是债务。关于市场的影响次要有下列方面：
1）有助于房企做强做大。此次并购重组放开象征着上市房企能够经过吞并收购完成扩大，尤为是部份国央企由于历史问题致使的同业竞争问题能够借机解决，并进一步做大做强主业。
2）有助于化解部份房企面临的窘境。其一，关于经营稳健、仅因市场景气宇颠簸而形成主动缩表的房企而言，再融资作为低本钱融资渠道是无力的渠道补足；其二，股权融资相对于并购债等金融产品更有灵敏性，咱们以为无望晋升头部房企收并购的踊跃性与推动效力，从而解决面临窘境的企业活动性；其三，股权融资无望改良市场活动性，从而终究改良全行业“保交楼”问题，完成“保民生”的目的。
刘义：“第三支箭”的关上使得房企在回款与债务融资以外，进一步拓展了股权融资通道，减少正常展业和保交付资金来源，疏导优质房企修复资产负债表和进步收并购预期。
银行信贷与增信发债在实际履行层仍有堵点，如标的选择、典质物要求等，在实际资金投放方面本质仍倾向反对“好房企”和有残余货值的“好名目”；而优质房企尤为国央企在杠杆率考查要求下也有意适度举债，且收并购的危险偏好也有待进步。
房企股权融资放开为优质国央企在裁减资本金、优化资产负债构造等方面关上了大门，也可能放慢供应侧变革与产能出清的节拍。召募资金可用于补流、还债、保交楼等，也使得行业信誉减速修复以及相对于较差名目放慢停工成为可能。
何缅南：与“前两支箭”比拟，“第三支箭”的首要看点有三个：
一是恢复上市房地产企业（包罗修建类上市企业）的并购重组/配套融资，将会在房地产行业的供应侧开启“股权重组”和“信誉重建”，操作形式多元，想象空间较大。简略举例，部份民营房企无望获取实力股东的控股/参股，晋升主体信誉，利于后续厘清债务债权瓜葛；优质龙头房企的再融资可增补活动资金，挑拣优质资产，择机对外并购，疾速晋升市占率，以及进一步参预旧城革新及城市更新等。
二是进一步发扬REITs盘活房企存量资产作用，推进保障性租赁住房REITs常态化发行，激励优质房地产企业发行根底设施REITs。此举利于疏导房地产行业由“高周转开发”向“精密化经营”降级，为房地产企业从“简略产销模式”向“存量资管模式”转型提供无力反对，进一步利好存量资产成熟，日常运营稳健，经营才能较强，具备轻资产输入才能的优质房企。例如十一月1日的华润有巢REIT正式获批，采取市场化招租的经营模式，为公募REITs在房地产存量资产上撬动投资价值做出了示范。
三是踊跃发扬私募股权投资基金作用，允许合乎前提的私募股权基金办理人设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投资存量住宅地产、商业地产等。近一年来，在国际的部份民企地产遭受严重活动性危机而住手拿地以及发售资产时，咱们看到不少出名外资基金（如黑石、华平、博枫、凯德、铁狮门等）频频加码国际不动产市场，既包罗收购物流地产/产业园/租赁住宅等存量资产，也包罗间接在土地市场地下获得土地，显示出对我国经济和不动产市场长时间开展向好的决心。
此次证监会提出重启不动产私募股权基金存案，利于发扬私募股权基金市场化水平高，操作灵敏性强，专业化水平高，投资嗅觉灵活的劣势，在房地产行业的供应侧变革和信誉重组中起到价值发现的踊跃作用。
谢皓宇：“前两支箭”是经过债权融资来减缓资金压力，“第三支箭”则是经过股权融资来减缓压力，由于股权形式解决在关于债权重组来讲有后天的劣势，因此成果也将好过“前两支箭”。
关于资金压力较大的房企来讲，能够经过这次的股权再融资扩张资本金，乃至能够引入一些具备融资才能的股权协作方。而关于没有资金压力的房企来讲，也能够扩张资本金，来获取更多的融资授信，换来更快的企业开展速度。
政策强调国有民营房企厚此薄彼
各类房企不同水平受害
中国基金报：就近期政策表述来看，多部门均提到对国有、民营等各类房企厚此薄彼，对此应如何对待？此次针对房企再融资、重组上市的放开，对不同类型的房企将有哪些不同方面的踊跃影响？
任鹤：厚此薄彼的提法是正确的，然而详细履行还要看相干金融机构的设法。缘故在于以后房地产市场只管在迟缓筑底，但间隔真实的回暖，市场的看法其实不统一。这类配景下，国资配景关于金融机构的吸引力依然会对比高。固然，若国有金融机构可以踊跃参预民企的股权融资，就可以够解决这一问题。
此次针对房企再融资、重组上市的放开，关于不同类型的房企都有踊跃影响：1）允许召募资金收购名目，关于配景雄厚且再融资资源丰硕的国央企来讲，更有才能和能源吸纳性价对比高的资产；2）允许召募资金偿还债权，关于财务情况较为紧张的民企来讲，减少了一条簇新的融资渠道，同时国央企募资之后也有了更多买家，无利于公司以更公道的价钱发售资产度过难关；3）股权融资渠道的关上，也无望帮忙房企完成“信誉、债务”同时转好的正向反馈；4）允许合乎前提的房地产企业实行重组上市，也将推进一些此前尚未实现的买卖再次启动。
刘义：近期多部门均强调关于国有与民营房企厚此薄彼，是对过往银行等金融机构在实操层面出于资金平安性等考量，在反对房企授信与融资等方面存在的“一刀切”行动的纠偏，有助于金融机构进步对部份民营房企的危险偏好，更首要的是转达稳信誉的信心。
诚然，过今年份部份民企自觉加杠杆，终究在需要受多要素影响疾速下滑状况下泛起危险事情，银行等金融机构出于小心性准则对部份民企放贷更趋审慎为应有之义，但确有部份资质优异、营运稳健的民企融资遭到一定水平影响。对国有与民营房企厚此薄彼，有助于恢复优质民企信誉与其正常融资才能，在维持行业与金融不乱大局方面都有帮忙。近期咱们也欣慰地看到泛滥银行纷纭在授信等方面对房企给予反对，其中不乏优质民营脸孔。
房企股权融资放开关于不同类型房企影响有所差别：关于具备根本面逻辑的全国性优质国央企，其扩表预期和阿尔法逻辑继续强化；关于部份高杠杆的央企与中央国企，放开股权融资或象征着减速资产负债表优化，以及区域性质名目整合；后期一定水平堕入信誉压力的混合一切制房企与未暴雷民企则关上了股与债的通道，资金平安性与估值无望修复；至于已脱险但有优质资产的民企，经过股权与名目出让、引入战投等形式，在引入增量资金的同时无效盘活名目，对后续销售恢复、保交付等方面均有一定助力。
陈慎：近期政策次要是环抱“金融十六条”展开，从十六条的详细内容来看，在融资层面着墨较重，从“救名目”开始明白延展至“救企业”。目前房企总体都面临现金流压力，其中民企面临的压力高于国企，因此“救企业”自身关于民企的意义更加严重。
从政策落地层面，也看到目前国民企雨露均沾：“第一支箭”方面，十一月23-25日已有6家银行（中农工建交以及邮政银行）向超过18家房企抛出逾1.7万亿授信额度，融资内容包罗房地产开发存款、集体住房按揭存款、房地产名目并购融资、租赁住房融资、保函置换预售监管资金、债券承销与投资等业务畛域。18家房企均为百强房企，其中9家为民企及大众企业，9家为国央企；“第二支箭”方面，针对民企和混合一切制企业的反对继续落地，额度算计近1000亿。“第三支箭”方面，目前已有好几家民企公布规画定增的布告，阐明本轮政策确实在履行层面做到国民企厚此薄彼。
但需求关注的是，曾经脱险的房企可能短时间以内仍然难以完成股权融资，包罗债务融资也对比难惠及脱险房企，因此政策的利好规模仍是会在国央企以及安康的头部民企的圈层内。
房地产行业集中度还将再度晋升
看好细分畛域的行业龙头时机
中国基金报：你以为各类不同房企的受害状况将如何？对房地产行业将来格式怎么看？
任鹤：不同类型房企均会受害：1）关于国央企：允许召募资金收购名目，利好配景雄厚且再融资资源丰硕的国央企，更有才能和能源吸纳性价对比高的资产，允许召募资金偿还债权也一定水平上和缓企业的资金压力；2）关于民企：若财务情况较为紧张，允许召募资金偿还债权最少减少了一条融资渠道，同时国央企募资之后也有了更多买家，无利于公司以更公道的价钱发售资产度过难关。
房地产行业将来的格式：因为我国城镇化依然在较高速度推动，将来十年年均需要依然在十二亿平方米以上，加之衍生出的泛滥子行业（物业办理、商业、中介办事等），足够大的市场能够包容足够多的优质企业。将来的房地产行业会细化成更多的细分畛域，每一个个畛域内存在3到5家龙头公司。同时，一些在有本身共同竞争劣势的企业，也会生长为利基市场的小龙头。
房价瞻望：不论在哪个时代，哪个国度或地域，房产都兼具消费和投资的两重属性，美妙的寓居体验和方便的糊口环境，是美妙糊口的一部份。我国经济仍处于中高速、高品质的开展阶段，城镇化仍在持续，优质房产依然值得看好。中短时间来看，因为周期仍处底部，部份人口净流出城市、非中心地段的房价有可能持续回落。以后的房价只管会持续分化，但总体上不具备大幅上涨的根底。
此外，因为以后市场总体淡漠，房企质地差异也较大，新老股东对公司价值的判别不免存在偏差，具备较强的股东配景、资本市场形象较好、本身质地过硬的房企，再融资会失掉更大的认可。从目前的估值程度来看，股权融资间接获取的资金，与负债比拟可能其实不平等。然而经过股权融资能够大幅升高净负债率、改良资产负债表构造，为新增债权性融资关上空间，成果值得期待。
陈慎：咱们以为股权融资放开终究仍是指向行业集中度晋升。曾经脱险的房企可能短时间以内仍然难以完成股权融资，咱们以为股权融资通道仍是让国央企以及安康的头部民企有了更多的开展机遇，因此咱们以为行业从融资到资源的集中度还将再度晋升。咱们关于23年的房价同比预判是-1%到+1%。
竺劲：2021年以来，中国房地产市场阅历了较大幅度的调剂。咱们一方面看到社会上积存的新房库存有所增长，另外一方面则是企业纷纭膨胀，升高土储渡过资金寒冬。新房社会库存处于一个历史高位，但并无明显超过2014年的高点，市场的库存压力是存在的。本轮库存压力涉及的城市面较广，但分化也较2014年更激烈，一些重点城市的根本面较强，库存问题不甚显著。
企业在2021年之后被动增加拿地降库存，但总的来看降幅不大，截至2022年年中，重点企业的土储较2020年底降落了19%，但从速度上看降落得仍是对比快的，尤为是2022年以来。这也象征着，目前房地产企业的次要矛盾是以后疲软的市场环境下库存的去化，而不是土储不敷带来的销售及增长趋缓。
决心修复传递至需要端
上上游产业无望获益
中国基金报：房企股权融资时隔多年再次重启，鉴戒前两轮房企再融资重启时代的实际成果和教训，预计此次重启对房地产市场、相干上上游产业及总体市场的意义如何？
任鹤：2014年至2016年的再融资重启，有对比强的参考意义。2014年的房地产市场决心低迷，库存高企，房价上涨，“白银时期”的说法就出自2014年，反应出包罗房企在内的一切市场主体的灰心情绪。——这跟以后的状况十分类似。
彼时房企再融资的重启，对市场发生的间接影响其实相对于无限，但面前传递出的政策信号，以及同步出台的一揽子政策，好比“认房不认贷”、继续的降息降准等，的确起到了提振决心、放慢拐点到来的作用。一定意义上，能够以为房企再融资的重启，是上一轮周期底部的明白信号。
回到以后的状况，政策的态度、速度、力度均曾经接近过后（只管一线城市楼市政策尚未放松），而库存的多余水平远低于过后，所以对将来的房地产市场，能够更为乐观一点。相干上上游产业也将从中获益，完工真个家居、家电、装修等会更快看到恶化，动工真个工程机械、大宗商品等，可能相对于滞后。
陈慎：上市房企已造成完美的地产融资体系，2000年以来，房企累计股权融资额逾7400亿元，其中定向增发是股权融资最为常见的融资模式，金额占比达85%。
房企融资走过两轮周期。第一轮放量周期（2006-2009年），伴有着行业景气宇继续晋升，行业迎来资本化提速阶段，发行范围算计逾1500亿元，同时被开启的，还有捉住本轮股权融资机遇、完成疾速扩大的一线房企的龙头格式。
第二轮放量周期（2014-2016年）跟着市场景气宇继续上行，股权融资端口逐渐放开，2015年1月，股权融资流程中的疆土部审批环节正式勾销，推进房企再融资减速放量，三年内股权融资额达3520亿元。关于地产行业而言，过来两轮股权融资的放开都开启了一轮根本面下行，咱们预计本轮周期中，行业供应真个决心修复也无望传递至需要端，放慢市场复苏的速度。
刘义：复盘历史上两次房企再融资重启时代，再融资放松关于行业根本面修复、房企资产负债表优化与范围进阶有较大增进作用。2008年十二月的“国六条”对有实力的房企吞并重组无关企业或名目提供融资反对和相干金融办事，2014年定增预案开始逐步经过审核，到2015年房企融资更是根本片面放开。
两轮房企再融资放松后，行业景气宇均较快向上修复，行业商品房销量企稳上升，房企经过定增等优化资产负债表，优质房企同样成功上市，借助资本市场气力完成范围再次起飞。固然在历史上再融资重启的时代通常也伴有较鼎力度的需要端政策，两者共振助力行业走向繁华。
以后大时期配景曾经彻底不同，过往供需两旺的盛况或难重现，但在以后房企信誉受损、行业根本面承压配景下，股权融资的重启关于行业决心重塑、房企资产负债表优化、减速产能整合与销售交付恢复正常节拍等均有裨益。只是后续实际政策成果，很大水平上还需求视察需要端政策持续配合。
盘活存量资产潜能
公募REITs扩募本质推动
中国基金报：证监会提出进一步发扬REITs盘活房企存量资产作用，对此应怎么样对待？公募REITs对房地产市场安康开展起到怎么样的作用？市场空间及投资价值如何？
竺劲：本次政策侧重强调要推进保租房REITs和根底设施REITs的开展，再次强调已上市REITs的扩募。另外，提出要开展不动产私募基金，除了能够投资根底设施以外，还能够投资存量住宅地产、商业地产，该政策有助于为以后住宅与商业地产引入新的资金，盘活房企存量运营性不动产，助力行业的安康开展。
REITs扩募落地期近，2022年以来，买卖所及发改委继续出台了若干扩募相干政策，关于新购入名目需知足的前提、购入名目的顺序支配和扩募的出售定价等细节均做出了明白支配与指引。2022年9月28日，首批5只公募REITs集中公布了扩募相干布告及草案，拟购入资产算计7个，召募金额算计超60亿元，REITs扩募进入本质性推动阶段。
调查海内REITs市场，扩募是REITs市场放弃短暂活气的首要要素。按照海内REITs市场的成熟教训，REITs事迹增长的最大驱能源即为扩募和收购带来的资产范围扩张。同时，新购入资产象征着资产扩散度的减少和收益危险的升高，契合REITs本质。另外，REITs的基金办理人可借助扩募收购驾驭市场良好的投资时机，带来底层资产贬值和NAV增长并增厚REITs的现金分派率。
任鹤：目前公募REITs的底层资产依然局限于保障性租赁住房、仓储物流、产业园等，商品住宅和商业地产暂未归入，因此这一政策间接利好的次要是有较多的相干资产的房企。若将来可以扩张底层资产的规模，会有更多房企受害。
目前来看，公募REITs对房地产市场安康开展起到的作用次要有两方面：一是无力推进保障性租赁住房的建立，而短缺的保障性住房供给，是租购并举的房地产长效机制的必备前提，保障的归保障，市场的能力真正地归市场。二是对有志于在住房租赁畛域有所开展的企业，公募REITs能够无力减缓资金压力，使企业将更多精神放在运营和产品上，打造继续的竞争力。
谢皓宇：自2021年公募REITs试点以来，已有多只波及保障性租赁住房和产业园区的公募REITs发行。在发行公募REITs以前，房企经过这种资产的融资次要来源于资产典质，有典质率的要求，且会减少企业的债权杠杆，经过公募REITs，则能够带来现金流流入，并完成收益，还能够升高企业的负债，关于可以经过本人的开发经营才能、继续改良资产价值的企业来讲，是十分好的退出途径。
因为公募REITs合用于长时间现金流资产，目前发行标的物为保障性租赁住房和产业园区，因此对以后以住宅开发为主的房地产行业来讲，尚不克不及造成范围较大的无效融资来源，需求按照后续关于保障性租赁住房和产业园区的继续投入来判别公募REITs将来的范围。若斟酌目前包罗物流产业园在内的各品种别的产业园区，若均发行上市，则范围也将达到万亿级别。
往年以来，公募REITs产品遭到了市场的追捧，认购倍率较2021年有显著晋升，次要缘故仍是在投资渠道相对于无限的状况下，优质资产提供了较好的收益报答。斟酌到2023年，市场对LPR下调依然有预期，利率上行过程当中，公募REITs的价值就更为凸显。
陈慎：公募REITs的成立解决了持有经营的最大痛点，无利于升高企业杠杆率，也能激起存量盘活的潜能。目前归入底层资产的板块中，与房企相干的次要是长租公寓、保障性住房、物流、产业园区这几大板块。是对房企股权融资反对的一项增补。
截至2021年7月，长租公寓类REITs范围已达204亿。久远来看，海内REITs底层资产中，商办物业是首要板块，咱们也期待在房地产融资政策转变后，根底设施REITs也会与海内接轨，这房企的存量盘活意义更深远。
政策利好安慰行业估值修复
关注优质龙头房企、物业板块
中国基金报：对近期及中长时间房地产板块的投资价值如何对待？看好哪类地产股及地产产业链时机，需求规避哪些危险？
任鹤：投资价值方面，短时间地产板块次要是适度灰心预期的修复逻辑，这个适度灰心的预期，包罗对市场的灰心、对政策成果的灰心和对房企运营永续性的灰心。近期一系列政策的出台，只管一定水平上扭转了灰心预期，但其实市场仍是存在较大不合，这就是投资价值的来源，即灰心到主观的修改。中长时间地产板块的投资价值十分明晰，一是模式的改良，即以往适度快周转的金消融模式，走向依托产品竞争力的制作业模式，二是格式的改良，本轮供应侧出清十分激烈，而度过本轮危机的房企，会在将来的市场中占领更高的份额。
看好标的：保举三条主线，一是扛过本轮考验的优质房企，可以扛过这一轮危机的房企，足以阐明其优秀的运营才能和弱小的运营资源，值得更高的估值；二是接近“上岸”的窘境反转型房企，关于泛起资金问题较晚、展期范围不大的民企，跟着根本面的改良，以及“金融16条”等一系列政策的落地，窘境反转战略的胜率正在大幅进步；三是物业板块，受害于地产板块修复的同时，还受害完工复苏逻辑。
危险：如前所述，并非一切企业都能受害，供应侧出清其实不会住手，标的选择要小心。同时，因为以后依然不足强无力的根本面配合，股价颠簸会对比大。
陈慎：股权融资的放开象征着针对房企融资真个反对“三箭”悉数到位，本轮政策救名目、救企业并行不悖，民企纾困步调逐渐加大，从“金融十六条”来看，关于需要真个阐述还波及首付比例和存款利率政策上限的公道调剂，咱们以为需要真个政策进一步发力一样可期，看好针对市场托底和房企纾困政策的继续演绎。
咱们以为房地产板块将迎来贝塔时机，重点倡议持续关注无机会将融资劣势转化为拿地和销售劣势的央国企、具备资源整合预期的房企和资金链安康的民营房企。与此同时，也要关注疫情、行业政策、行业根本面上行、以及部份房企运营危险。
刘义：短时间维度，以后及将来一段时间仍处于“政策上/周期下”的政策驱动阶段，政策强度继续晋升配景下，行业估值修复能源边际加强。首选具备根本面逻辑的优质国央企，扩表预期和阿尔法逻辑继续强化，集中度无望继续晋升；优质混合一切制房企和民营房企也无望受害；已脱险但有优质资产的民企亦可关注；另外，跟着地产信誉端逐渐修复，优质物业股也迎来配置良机。
中长时间维度，传统开发畛域将来还是大生意，本轮格式优化后“剩者为王”，需要见底、供应出清、格式优化、估值重塑；资产经营畛域或是存量时期的中心主题，包罗公寓/物流/商办，以及其余特定类资产，国外Reits长牛标的不可胜数，可长时间分享房钱分成和资产增值，国际“开发+持有”的双平台型房企在商业模型上更是冲破了规范化Reits的束缚，长时间报答空间能够更高；而在狭义办事畛域，包罗物管、经纪、家装等细分行业，存量市场具备长时间增长后劲，竞争格式也无望进一步走向集中，未来大略率会有巨头降生。
地产产业链维度，近期种种供应侧政策独特指向“保交楼”，后期由于房企资金链紧张、预售监管趋严等引致的完工交付提早或无望逐渐解决，后周期相干投资时机也值得关注。地产及产业链小气向根本明白，剩下的都是节拍问题，中心矛盾在于需要政策及其成果。
竺劲：首先，持续看好高信誉、高销售、高拿地的三高房企。以后销售逐渐筑底，政策向好趋向不变，在政策安慰下，销售无望逐渐复苏。在此过程当中，咱们持续看好三高房企：高事迹、高有息负债增长以及高拿地强度的房企，这些房企无望在后续市场复苏及信誉修复过程当中显著受害。
在以后金融端反对政策下，除了三高房企之外，优质房企存在经过股权融资扩张净资产进一步做大范围的可能，未脱险房企存在信誉修复的进程，以后咱们看好优质房企的估值修复、全行业的信誉复苏以及在因城施策空间逐渐关上下的销售回暖。
危险方面，房地产行业的危险次要在于销售、结转及房企信誉修复可能不迭预期。咱们关注的重点城市周度销售面积同比依然为负，销售仍在底部区域，将来仍旧有持续上行或恢复不迭预期的危险。下半年以来，全国多地疫情高发，呈现出传布藏匿性强、多点分发的特征，施工进度受疫情影响较大，或致使结转不迭预期。房企信誉修复不迭预期：部份高杠杆的民营房企脱险可能性仍存，致使行业总体信誉修复进度迟缓，影响房企地下市场债权的融资范围与融资本钱，进而致使行业完工及现金流压力加剧。
何缅南：综合近期房地产畛域的一系列政策，咱们以为金融反对房地产态度是明白的，立场是坚决的。“三箭连珠”从直接融资到间接融资，从债权融资到股权融资，层层递进，组合实行，履行层面的可操作性大幅晋升，无力地提振了房地产行业决心和资本市场的预期，十一月房地产（申万）指数下跌27.8%。
瞻望后续，我国房地产市场行业总体将呈现“供应侧信誉重组，需要侧逐渐升温”的向好态势。跟着国际疫情管控的优化，经济流动恢复，居民对将来支出预期将逐渐修复。在以后“多孩政策”+“居野生老”的政策导向下，居民家庭改良型购房需要晋升显著，但目前部份城市的改良型购房首付比例仍较高，致使改良型客户无奈经过发售目前自有屋宇而筹集到足够的首付款，压抑了改良型需要的释放。
咱们以为后续公道的改良型购房的信贷政策，例如“认房认贷”规范，二套首付比例及按揭利率等，无望进一步“因城施策”优化。十一月杭州公布了《对于调剂杭州市集体住房按揭存款政策的紧迫通知》，对杭州首套住房的存款认定前提、二套首付比例以及存款利率进行了优化调剂，为需要端宽松预期向高能级城市传导提供了可循之路。
从投资角度来看，三类房地产上市公司值得重点关注：一是信誉劣势明显，品牌名誉优秀，运营办理成熟，市占率晋升的龙头房企；二是率先规划多元化赛道，持有型资产品质较高的存量经营型房企；三是受害于地产行业信誉危险缓释，估值修复显著的优质物业办事上市公司。
明年地产板块面临
根本面和政策面两重反对
中国基金报：复盘往年以来房地产市场的利好政策，结合地产板块总体走势，对明年的市场环境有哪些看法和期待？
任鹤：跟着供需双侧政策反对、居民支出决心修复、烂尾耽忧逐步解除等多重侧面要素的积攒，明年根本面的修复是十分值得期待的事件。同时，因为以后库存富余（次要是未动工土地），房价和地价也不具备大幅下跌的可能，因此也就不会致使政策的转向。
根本面回暖带来的窘境反转，叠加政策博弈的弹性晋升，明年地产板块面临的是根本面和政策的两重反对（对标2014年四季度到2016年二季度），其表示能够给予较高冀望，有较大略率跑赢大盘。
陈慎：2023年房地产行业仍然面临不肯定性，次要在于需要端修复弹性对房地产行业影响的时长、房企决心修复的时点、国内事态对我国经济综合影响等要素，咱们对2023年市场基于激进（政策放弃以后力度）和踊跃（政策空间进一步关上）两个预期来瞻望。
激进预期下，咱们假定行业沿着以后的政策框架前行，预计明年销售面积、销售额、新动工面积、施工面积、完工面积以及房地产投资同比增速分别为-2.9%、-3.9%、-17%、-5.1%、-10%和-6.3%，踊跃预期下，经济不肯定性打消，将带来销售投资的修复提前，咱们预计前述目标同比增速分别为5.6%、6.6%、-15%、-1.8%、0%和0.3%。
刘义：往年以来地产行业利好政策继续接力，需要端按揭利率不停向下冲破，首付与认房认贷规范继续优化，限购端也有所放松，税费减免与补助层见叠出；稳信誉保主体方面地产“三支箭”齐飞，在信贷、债券、股权融资方面陆续发力；保交付方面，从政策行的2000亿专项借款到2000亿央行无息再存款反对商业银行配套借款，不停知足相干资金需要。
融资政策已达历史上对比宽松的形态，后续重点在于需要端稳决心和进一步因城施策，预计在房贷利率、首付比例、认定环节，以及限购措施等方面仍有优化空间，叠加疫情管控逐渐优化，居民对大环境的预期将逐渐趋稳，房地产需要端无望安稳修复，交付问题也无望逐步解决。
但房住不炒配景下，大安慰带来的强贝塔已成过来式，不论融资仍是拿地等因素均独特指向高信誉国央企与部份优质民企，故板块外部股价走势显著分化，强者恒强的趋向不会改动，脱险房企只要区域型或有优质资产的小部份具备继续投资价值。
编纂：舰长