美国房价新高，但聪明钱已提前离场

wuj25

美国房价叠翻新高？对也不合错误
近期的美国地产堪称信息庞杂，一方面成交量继续下滑，Zillow的数据显示，10月卖家屋宇挂牌量同比降落24%，为延续第四个月下滑。而作为次贷危机亲历者的房利美也在三季报中，正告美国地产崩盘的危险。（《除了正告美国地产崩盘，房利美还说了甚么？》）
并不止美国，寰球的地产都泛起了价钱上行危险。既有作为新兴经济体的越南；也有号称寰球金丝雀的韩国；也包罗炒房圣地，房价自从次贷危机后阅历15年长牛的澳大利亚、加拿大。
但奇怪的是，在一系列目标走弱，寰球都在“期待”美国地产崩盘的配景下，美国房价竟然创下了新高。最新发布的10月美国新屋销售数据显示，环比下跌了7.5%，大幅高于市场预期的环比降落5.5%；与此同时，新房中位价钱规升至创纪录的49.3万美元。


其实这个新高指的次要是美国的新房市场。这两头缘故可能对比多，一方面跟疫情后的美国住房的市场构造无关，购房者开始偏好独屋这类价钱高，且相对于偏僻地域的新房。
另方面，也跟新房市场相对于成屋而言，受存款利率影响相对于较小无关。由于新房的提价压力次要仍是在开发商，且美国开发商的负债率个别都不高，因此关于利率回升的忍耐才能要比个别的居民要强。
所以根本新房卖不动，开发商也不会被动提价。
但实际上，即使美国购房者开始偏好独屋等新房，也无奈改动美国房地产市场以二手房为主的格式。因为市场曾经步入成熟期，美国房地产市场成交次要仍是以二手房为主，占比达到85%以上。


事实上，二手房市场彻底是此外一个画面。从2022年6月开始，曾经继续调剂达半年时间。且过来价钱越强势的地域，房价在本轮调剂过程当中，压力越大。
地产在鼓动胡蝶翅膀
作为美国地产根本盘的房地产继续走弱，但问题恐怕其实不仅仅在于此。
首先美国地产因为进入成熟期，因此美国房地产的资本化率极高，通常被以为是一品种固收的资产，经过Reits或者说08年次贷的方式来作为底层资产。
而跟着底层资产出问题，相干的产品也遭到涉及。《黑石被困地产，雷曼魅影再现？》中提到，黑石作为寰球私募巨头，面临赎回压力，而相干底层资产就是房地产。
从范围上而言，18亿的赎回，就让十二50亿的资金自愿住手申赎。而这偏偏体现出了房地产作为底层资产的特征，就是活动性差，一旦面临赎回，根本范围不大也会诱发赎回限度，但这看似维护性的条款，却很容易诱发活动性的挤兑。
更首要的是，因为相干产品底层资产隐约、杠杆率隐约、估值价钱隐约，要有精确的数据，恐怕需求钻研量子力学。而假如看过电影《大空头》，就知道当初跟08年是何其类似。


在一系列的隐约下，偏偏一系列的不通明，扩张了投资者的恐慌。特别是黑石的客户，都不是轻易之辈。
不外《十次危机，九次地产？这次恐怕是例外》也指出，过来地产的危机同股市是高度结合的。好比说08年次贷危机，美股跌幅如斯微小是由于成份权重中，都是大金融。而科技股繁华后，当初美股的权重曾经大幅偏移至科技股。且也许是08年的痛太粗浅，金融股的估值也曾经今非昔比。