贝壳跌落尘埃

ljzm

作者 | 周智宇
编纂 | 张晓玲
中国房地产长达两年的低迷，让许多以前的大佬跌落，也让得多的资本宠儿相形见绌。两年前无比风光的贝壳，如今几已无人提起。
2020年，刚上市的那几个月里，在一众资本的蜂拥下，贝壳市值一度高达6000多亿，是碧桂园、万科两家巨头市值的总和。
但是如今的贝壳，市值从最高点已跌去4000多亿，在1500亿摆布曾经徘徊了近17个月。
只管三季报贝壳由亏转盈，但从三季报发布（十一月30日）至今，贝壳在美股涨幅仅为8.74%，显示其未能给投资者带来超预期的惊喜。
由于这个盈利，更可能是建设在裁员、关店的根底上，并不是真正的营业支出晋升带来；投资者尚未看到，贝壳模式真实的继续增长力。
上市两年多来，贝壳这个在线房产买卖的独角兽，也跟着房地产市场跌宕崎岖，它身上的明星光环未然褪去，将来的贝壳，要寄望虚浮运营和勠力翻新，能力杀出一条本人的路。
扭亏为盈面前
三季报有些出乎意料，时隔一年后，贝壳再次扭亏为盈。
三季度贝壳的支出来源仍次要是住房买卖。总买卖额（GTV）为7371亿元，同比降落十一.3%；整体营收176亿元，同比降落约3%。其中二手房支出71.6亿元，低于市场预期的75亿元；新房支出77.9亿元，同比下滑31%；家装家居以及新兴业务等支出约为26.5亿元，虽然大幅增长，但占比很少。
在GTV和支出仍降的同时，贝壳完成了盈利。
根据美国非通用会计原则，调剂后的净利润为19亿元，2021年同期调剂后净亏损为8.88亿元，同比扭亏为盈；同时完成毛利率27%，较去年同期的15.2%大幅下跌十一.8个百分点，环比晋升了7个百分点。
子细剖析这份财报会发现，贝壳在三季度进行了较多的本钱优化举措，其中至多的是裁员、降薪、关店，这是它可以扭亏为盈的次要缘故。
在财报中，贝壳给出了对比具体的解释，总结来讲，就是贝壳在第三季度裁员、关店，大幅紧缩了本钱。同时调剂了支出构造，新房和二手房中利润率较高的名目在增多。
从详细数据来看，往年第三季度，贝壳平台链接的经纪人数量从去年三季度时的52万人降落至约40万人，门店数量也从去年同期的5.39万家降落至往年三季度的4.14万家。
同时则是本钱的大幅降落。好比说领取给外部员工的佣金及薪酬，从去年同期的59.68亿元，同比降落约22.29%至46.28亿元；内部的分佣也从去年三季度的76.29亿元，降至56.66亿元，同比降落约25.73%；门店关停也让门店本钱从9.97亿元，降落至8.22亿元。
贝壳联结开创人、董事长兼CEO彭永东预计，即使市场复苏，从业者回流也无限，将来几个季度里，贝壳的门店和经理人数量会放弃相对于不乱。
这象征着，贝壳将来要放弃继续的事迹增长、完成盈利其实不容易。裁员、降薪以及关店带来的本钱降落和盈利，其实不拥有耐久性。
中长时间来看，新房销售市场仍在下滑，往年可能只要10万亿摆布，比拟2021年全年18万亿的水准，接近腰斩；存量房买卖，每一年的范围大略在7万亿摆布。
也就是说，贝壳所住房买卖的市场从本来30的万亿级，降落到了不到20万亿级。
在“蛋糕”大幅放大的状况下，即使是市场回暖，贝壳来自房产买卖的支出也很难回到前几年的盛况。
仅仅依托ACN（经纪人协作网络）显然不克不及带来更多的增量。贝壳办理层也意想到了这一点。从去年开始，贝壳始终向外讲着“第二曲线”、“一体两翼”的故事，租房办事和家装办事是它两个新的增长极。
其中，家装三季度完成支出18.5 亿元，环比大增 81%。其余包罗金融业务、居家办事等新业务板块则增长44%至8亿元。
但贝壳目前超过八成支出依旧来自住房买卖，家装业务只占总体支出的10.51%，将来要做大也很难。在贝壳以外，包罗万物云、碧桂园办事等在内的物业办事巨头也都瞄准了这块蛋糕，但尚未有一家跑通，完成范围化。
因此， 贝壳的“两翼”部份想要生长为公司的支柱性业务，乃至成为新的盈利增长点，仍待光阴。
模式未能验证
贝壳，已经代表了房地产互联网的翻新和可能，它的资本化和上市更是强化了这一点，为全部行业带来振奋和但愿。
2020年9月，贝壳上市，抛生产业互联网、科技公司的故事，市场和投资者给予极高的热心。
贝壳股价很快超过了地产龙头万科的3000亿，摸高到6000亿，令一众开发商艳羡不已。作为股东的万科、融创，都在中期事迹会上，表白了对“互联网”贝壳的关注。
贝壳的中心业务模式，是屋宇买卖平台、ACN模式，它讲述的是要经过集合更多行业内的经纪人，利用产业互联网的思惟，晋升开单效力，获得更多收益。
顶峰时代，贝壳平台衔接的经纪门店数量超过5万家，经纪人超过50万，达到全国总量的四分之一。左晖的指标是，将来扩展到10万家门店、100万经纪人。
但是过来一年，贝壳平台链接的经纪人数量降落了十二万人，门店数量也锐减1.24万家。
时至今日，贝壳的支出和盈利模式仍来自于佣金和渠道费／分红，2022年前三季度，来自平台办事费的支出只要47.1亿，占整体营收只要10.72%。
显然，掀开互联网的外衣，贝壳依然只是一家休息密集型的中介公司罢了。它的盈利模式，从未超出佣金和渠道费。
过来一年，十二万经纪人的出奔，万家门店关停，都是贝壳在为过来大举扩大的弊端埋单。
关于贝壳来讲，将来的路其实不好走。新房、二手房天花板已现，所谓的第二增长曲线，也都仍是“窄门”，没有一个成熟的模式。
而且无论是租房业务，仍是家装业务，也都是依赖线下、需求重资产投入的业务，贝壳想要改动这些行业，就和它对中介行业的改革同样，前路漫漫。
规划十多年，贝壳开创人左晖带着贝壳和它的互联网、科技标签，已经长久地闪耀了资本市场，也带给了一众开发商在线互联的梦想。
如今，跟着新房销售进入10万平台期，行业完全进入存量时期，租房、家装、推销、社区办事等细分畛域都有了互联网化的可能，贝壳依然有可能，持续引领行业。
或许有一天，蒙尘的贝壳，孕育出灿烂的明珠，能够再次发光发亮。