美联储主席鲍威尔：美国楼市泡沫期完结

李佑伦

2005年的时分，美联储主席格林斯潘曾对国会表现：“美国总体上不太可能泛起房价泡沫。”然而事实上，过后房地产泡沫非但曾经造成了，并且就在格林斯潘在国会转达这一信息时，泡沫已接近了高峰。  
时间快进到2022年，恰是由于大家对上次泡沫心惊肉跳，所以这一次，经济学家们其实不惧怕抵赖泡沫的存在——即使他们感觉这次泡沫也许没有上一次那末风险。  
上周二，全世界最有影响力的经济学家就是这样做的——美联储主席杰罗姆·鲍威尔在布鲁金斯学会的一次流动中表现，美国在疫情期间的房价下跌就合乎“房地产泡沫”的定义。  
“因为疫情的原因，过后的典质存款利率十分低，人们都想买房，并且是想分开城市，在市区买房，所以美国的确泛起了房地产泡沫，房价下跌到了十分不成继续的程度，泛起了过热等问题。所以，当初的房地产市场将迎来泡沫的另外一阶段，但愿它的供需瓜葛能达到一个更好的形态。”鲍威尔说。  
结合鲍威尔以往的发言，美国房地产的“均衡”过程应该曾经开始了。往年6月份，鲍威尔曾表现，典质存款利率的大幅下跌将有助于“重置”美国的房地产市场。9月份鲍威尔曾对记者表现，美国曾经正式进入了一个“艰巨的房地产市场调剂期”，它将恢复市场的“均衡”。  
在鲍威尔抵赖有“泡沫”以前，达拉斯联储银行在十一月份颁发了一篇题为《打消美国房地产泡沫是一项奥妙而艰难的工作》的文章。文章以为，美国的政策制订者应该致力让泡沫缩水，而不是戳破它。  
达拉斯联储银行的马丁内斯·加西亚在文中指出：“在以后的环境下，当住房需要泛起疲软迹象时，货泉政策需求很谨慎地起到穿针引线的作用，既要下调通胀，同时也不克不及诱发房价的螺旋式上涨——也就是不克不及惹起住房市场的大兜售，那将加剧经济上行。”加西亚还表现：“虽然方式充溢应战，然而灾害性的崩盘并不是不成防止，在放大房市泡沫的同时完成美联储软着陆指标的时机窗口依然是存在的。”  
为了更好地舆解下一步房地产市场下一步将何去何从，咱们能够深化钻研一下鲍威尔对于房地产市场的舆论。  

主观地说，美国房地产市场在疫情期间确实泛起了泡沫。达拉斯联储银行的数据显示，2022年的美国房价实陆上比2005年和2008年更为脱离根本面。  
将来一年内，房价与根本面的撕裂应该会有所愈合，这也是摩根士丹利、Zonda、毕马威、约翰伯恩斯房地产征询、穆迪剖析、高盛、富国、房利美和泽尔曼联结公司等多家业内剖析机构的独特意见。这些公司以为，跟着消费者的担负压力变大（在美国房价飙升40%之后，美国的典质存款利率也大幅下跌3%），美国的房价将在2023年进一步上涨。假如美国房价（目前已从2022年6月的最高点上涨2.2%）持续上涨，而支出持续下跌，则根本面将的确开始回归理想。  
不外，美联储的官员们其实不以为目前的楼市调剂是2008年的重演。  
“从金融不乱性的角度来看，咱们在这个周期内并未看到上次金融危机前的那种大范围的不良信贷。当初的存款机构对住房信贷的办理要小心很多。所以2022年的状况是彻底不同的，目前看来不存在金融不乱性的问题。然而咱们也的确明确，房地产是影响咱们政策的一个很大的方面。”鲍威尔在十一月初对记者表现。  
而上一次房地产泡沫则是另外一幅现象。在上次房地产泡沫期间，贪心的借贷机构会向有不良信贷记载的借款人发放典质存款（更切当地说，是次级典质存款）。存款的涌入增进了房地产市场的繁华和房价下跌。然而跟着美联储收紧贷币政策，美国在2006年泛起了市场调剂，房地产市场迅速泛起供给多余的场面，少量不良存款无奈偿还，得多房子只能法拍了事。这类供应多余和少量法拍房并存的场面，致使美国房价在2007年至20十二年期间足足上涨了26%。  
虽然美联储官员抵赖，美国房价有可能泛起“本质性调剂”，但他们其实不以为这轮调剂的破坏性会达到2008年的范围。缘故是美联储以为将来几年，咱们不用耽心泛起大范围的法拍房危机或者大范围的供应多余。  

因为房地产市场的高销量和供给链问题叠加，致使疫情期间美国有少量住房名目未能定时交付。一方面，因为房地产商急于交房，这可能会加剧2023年的房价上行压力。另外一方面，这些房子尚缺乏以解决美国的住房充足问题。鲍威尔也在上周三的讲话中抵赖了这一点。  
鲍威尔表现：“这些（批进行中的住房调剂）都不会带来影响长时间的问题，由于美国是一个兴旺国度，建立中的住房数量是难以知足大众的需要的，所以住房充足的状况长时间看来依然存在。”  
因此，只管典质存款利率的大幅下跌，有可能经过压低房价的形式，给房地产市场带来“均衡”，而且给进一步增长带来一些去库的空间，然而从长时间看来，市场的轨迹可能依然无益于买方。  

咱们还要明白一点——没有人知道所谓的“房地产市场调剂”将如何展开。需求解答的问题太多了。好比美国的通胀是不是会疾速降落，而且同时拉低典质存款利率？抑或通胀拥有至关的粘性，因此还需求在更长的时间内维持较高的利率？  
但有一点能够确定，那就是按照历史教训，下一步的走向确定是因地而异的。  
这样说的一个首要缘故是，不同地域的根本面差别很大。以克利夫兰和奥斯汀为例，前者在疫情期间泛起了房地产繁华，后者的房价更是飙升了70%以上。固然当初两地的房地产市场曾经产生了变动，奥斯汀曾经泛起了大幅回调（穆迪剖析以为该地房价被“高估”了61%），而克里夫兰只是房价增速略有放缓（穆迪剖析以为该地房价被高估了15%）。  
简略地说就是，房地产市场的根本面依然是很首要的。（财产中文网）  
译者：朴成奎