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中国基金报 吴娟娟
十二月13日亚洲最大物流地产平台ESR出手宣告将中国境内的三大物流名目打包成REIT在上交所上市。当日ESR股价下跌4.72%。机构人士表现，ESR拟将物流名目打包成REIT在上交所挂牌，旗下资产减少退出途径。这两年国际REIT疾速开展，将来或成为境内物流资产的次要退出通道。
ESR团体（易商红木）董事总经理、资本市场和投资者瓜葛主管Chang Rui Hua 十二月14日对中国基金报记者独家表现，ESR在十二月13日宣告拟将旗下的部份物流名目分拆以REIT方式于上交所上市。这一战略的指标是是为旗下成熟的物流资产的投资者提供非地下的和地下的（退出）平台。ESR在寰球其它市场也有相似的做法，中国是ESR提供双项选择的第二个市场。（记者注：ESR 也在新加坡挂牌了多只REITs）
被问到为何要在上交所挂牌REIT，Chang Rui Hua解释一方面基于市场对相干REIT的估值。另外一方面，由于本次打包的是江苏三个物流名目，在当地的买卖所挂牌有一定的税收的方便性。在境内发行REIT需求与当地基金公司协作。 那末ESR会与哪家公募基金协作。 Chang Rui Hua表现正与中航基金就此协作。
ESR在布告中表现拟将江苏富莱德仓储一期、江苏富莱德仓储二期、江苏富莱德仓储三期等三个名目分拆、打包为REIT在上交所上市。
ESR（易商红木）有何来头？
ESR （易商红木） 是亚洲最大的物流资产平台，中期讲演显示，公司最新办理范围1490亿美元。ESR于港交所上市，截至往年6月底，市值约十二0亿美元。中报显示，大中华、日本是ESR规划至多两个区域。ESR在两边的办理范围均为320亿美元摆布。
Wind数据显示，截至目前，我国已发行24只公募REITs，底层资产波及高速公路、产业园区、水务设施、物流等多品种别。
ESR此次拟与协作机构挂牌的为物流资产REIT。中金基金此前也发行了一单，名为中金普洛斯REIT。Wind显示，中金普洛斯REIT,往年以来价钱下跌，加之分成, 收益跑赢得多投资品类。
不外，值得留意的是，目前沪深买卖所挂牌的公募REIT均为关闭型。这象征着个别状况下，投资者只能经过二级市场卖出、退出。因此，市场的活动性可能会对投资者的收益发生明显影响。斟酌到这一点，目前国际的不少REIT都与做市商协作以改良活动性。
中金普洛斯REIT 三季报显示，基金经过专项方案 100%持有的根底设施名目由 7 个仓储物流园组成，散布于京津冀、长三 角、大湾区三大城市群，修建面积算计约 704,989 平方米。截至 2022 年 9 月 30 日，基金持有 的根底设施名目公司三季度支出算计为人民币 86,419,709.90 元，根本与上季度持平。讲演期 末均匀出租率为 95.01%，较 2022 年二季度末略有晋升，运营状况相对于安稳。根底设施名目租户 构造不乱，行业构成次要以运输业、商业与专业办事业、软件与办事业为主。
寰球巨头跑马圈地
抢占中国物流资产
中国物流已玉成球巨头厮杀的红海。
黑石、凯雷、华平、Brookfield以及ESR比来几年纷纭减速规划中国物流。
首先来看寰球最大的另类投资巨头黑石，2022年十一月，黑石（Blackstone） 房地产基金持有及办理的多元资产办理平台——龙地DragonCor，宣告平台旗下的资产组合中将会参加大湾区内面积约28万平方米的优质古代仓库。同时强调，龙地已从纯物流平台开展为掩盖仓储物流、长租公寓和商业办公的多元资产办理平台。龙地为黑石专一中国名目的办理平台，后来专一物流平台。
十二月3日，龙地CEO黄咏祥在承受媒体采访时表现，在2018-2021三年时间里，龙地在仓储物流方面的总可租赁面积已完成从180万平方米到当初的500多万平方米疾速增长，并在中国的18个城市进行了投资，办理着40多个物流园区。
再来看另外一另类投资巨头Brookfield 博枫。博枫房地产资产保证理初级副总裁杨毅文近期在媒体分享流动时引见，过来十二个月，博枫在中国物流板块根本把范围做到了翻倍，去年是在七八十万平米的范围，往年在这个时点曾经有大略160万平方米的范围。同时在往年博枫加大了对几个次要城市的物流投资。
她引见博枫在物流名目中强调两点：一是十分好的地段，二是很好的产品。
中国的物流畛域曾经是红海竞争。只管如斯，然而杨毅文仍是看到了将来的增量空间。“咱们也视察到，物盛行业非但是提供国际线上的需要，同时还有得多中国的企业走到海内，不论是SHEIN针对美国市场线上购物，包罗当初拼多多也开始海内业务，开展的十分快。所以物流在中国市场局限看中国的顾客需要，有可能得多开展，看物流总体的整合，从制作到运输、到全部地方物流核心的仓储，总体的整合。所以跟着更多中国的厂商走向寰球，这是一个新的增长点，将来几年这是不容无视的一个方面”，她表现。
私募股权巨头凯雷很早就“押注”中国物流资产。据媒体报导，凯雷早在2013年8月与物流仓储开发商宇培协作，包罗收购其五个已建成的仓储名目49%股权，以及对在建十二个仓储开发名目投入占比49%的股权投资。在这一名目上，凯雷主导了名目选址建造规范、退出等严重决策，还引入了其余组合公司如安能物流作为仓储名目的租户。2016年7月15日，宇培在香港买卖所实现上市，凯雷退出。
来自凯雷官网的信息显示， 凯雷于2015年6月经过凯雷亚洲基金IV投资了安能物流。2021年十一月十一日，安能物流明天在香港买卖所正式挂牌上市。安能物流共召募资金10.09亿港币。
凯雷官网还显示， 2018年，凯雷经过旗下凯雷亚洲基金IV（Carlyle Asia Partners IV）的关联实体投资了京东物流。京东物流于2021年5月28日在香港证券买卖所正式挂牌上市，若不行使逾额配股权，融资范围达241.13亿港元。
过来这些巨头投资了物流名目之后，往往是追求在香港或者新加坡上市。无论是公司总体上市，仍是将名目做成REIT挂牌，海内退出是这些资产的次要退出形式。例如，ESR于新加坡上市了多只REITs。这两年跟着中国公募REITs的开展，境内上市成为了新的选择。而从往年REIT的发行状况来看。目前有部份投资机构以为将来沪深买卖所挂牌REIT或成为境内物流资产退出次要选择。退出方便了，巨头们在中国物流资产上的竞争是不是进一步加剧？咱们刮目相待。
编纂：舰长
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