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封面图 |《Game of Thrones》剧照
01
问：冯叔，前一段时间，证监会宣告恢复上市房企和涉房上市公司再融资，允许上市房企非地下形式再融资，疏导召募资金用于政策反对的房地产业务，同时也允许其余涉房上市公司再融资，要求再融资召募资金投向主业。恢复上市房企再融资影响有多大？地产行业是不是会迎来利好？
冯叔：证监会恢复上市地产公司的再融资，我感觉是一个特别首要的转机。大略20十二年当前，资本市场对地产公司的再融资，包罗并购、重组，发债、发股、REITs等方面，实际上都有很大的限度。这样一来，一些上市地产公司只能去银行做一些融资和一些大量企业债。
这次凋谢之后，我感觉有两方面特别首要。
一方面，资本市场对行业的歧视，或者说，对行业的特别限度，我感觉是不用要的。
假如在资本市场，不让房企上市，它也就不上市了。假如上了市，又不让它进行股权融资，那为何还要让它上市？上市自身就是以股权融资为主的一种方式。资本市场应该接收任何一个行业。
固然，房企在资本市场能不克不及间接融到资，这要看它的公司治理、产质量素、公司危险等等。这是由投资者来抉择的。假如始终报酬地限度，那末这些在A股上市的房地产公司就失去了在资本市场存在的意义。尤为当公司遇到一些难题或者需求转型、改动的时分，他们又没无机会融资，就会妨碍公司的开展。
这一次，跟着金融十六条的泛起，再加之资本市场片面放开融资，我感觉对地产行业的生态开展以及企业的开展，都会带来十分正向踊跃的作用，同时业者也能恢覆信心。对投资者来讲，也提供了一个很好的时机。
另外一方面，在A股上市的房地产公司，主业始终在坚持做房地产的，实际上每一年都在增加。所以这次政策波及的仍是「三好生公司」，跟金融十六条反对的是同一类企业，给予的时机也次要聚焦在保交楼以及名目重组方面。固然也对住宅之外的商用不动产，收租性的物业REITs产品和基建中的REITs产品有很大的增进作用，但这些都是多数企业可以参预其中的。
总之，政策给了大家得多决心，但其实只要多数「三好生公司」能力用到。换句话说，行业仍是要进入到后开发时期。以高周转为标记的传统地产公司，仍是会少量的开业、歇业、改行，乃至破产重整。今后也会开展出一些非住宅的商用不动产公司，好比写字楼经营、物流仓储经营、教育研发、医疗安康等不动产企业。这些企业可能会更好天时用资本市场，借资本市场获取更好的开展。
02
问：冯叔，前一段时间，得多房企公布了三季度讲演。其中，万科第三季度净利润48.28亿元，同比降落14.43%。中报的时分万科净利润同比增长10.64%，两个数据比较，显然三季度的运营比上半年要差不少。保利第三季度净利润22.68亿元，同比降落30.97%。房地产市场目前的寒冬大略还会维持多久？将来还能不克不及恢复到之前的热度？
冯叔：首先，从一线住宅公司的事迹报表来看，确实都有下挫，但从下挫的幅度来讲，万科仍是最小的。所以万科依然是最佳的公司，业务也是最稳健的，策略也是清晰的。
至于将来住宅市场是否会通过颠簸而后再恢复到原来，我以为大家不要想这个事了，由于逻辑曾经变了。
好比说，我在北京，我对这里的四季变动很分明，所以我能够等。冬季过完了就是春季，春季过完了就是夏天，夏天过完了就是秋季。然而，假如你跑到南太平洋，那儿除了阳光啥也没有，或者你到北极，除了冷啥也没有，那你等啥？这就是逻辑产生变动了。房地产市场也是这样，假如它的底层开展逻辑改动了，你在这等，只能是耽搁本人的青春。
房地产的逻辑变到哪了呢？咱们都知道，住宅市场有两个逻辑，一个是中央土地财政的逻辑，就是不停卖地，扩张城市，摊大饼。此外一个逻辑是住宅开发商的逻辑，叫本钱、范围、速度，假如你本钱低、范围大、速度快，日子就能过得很好。但当初这两个逻辑都不存在了。
在新时代，土地财政要高品质开展，要有构造性的改动。构造性改动，也就是土地财政愈来愈吃不了了。固然这类土地摊大饼式的供给也踩刹车或者拐弯了。并且政府倡导租售并举来解决住房供给，要像新加坡同样，由政府主导盖房子来提供更多的便宜住宅或者公租房。
这样的话，传统开发商的增长空间就会增加。此外住宅市场自身也在增加。原来新房的市场可能有十七八万亿，当初可能逐步萎缩到十万亿摆布。这个时分就应该是大部份住宅开发商黯然离场的时分。而多数像万科这样的优质公司，乃至可能失掉比以往市场更大的开展时机。
结合政府当初倡导的房住不炒、租售并举和新加坡模式，地产公司也要不停调剂产品和办事。我以为只要像万科这样的公司能够调剂，并且在下一轮开展中依然拥有很大的竞争力和时机。但绝大部份的住宅名目公司可能就不存在了，他们可能去转型干别的或者间接关门。
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