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原标题：地产股增发：股民买单，大股东上岸｜氪金 · 房地产
作者 | 王晗玉
编纂 | 潘心怡
在供给端应出尽出，行业迎来政策拐点之后，地产需要端或将开始发力。
十二月15-16日，地方经济任务会议在北京举办。在房地产方面，会议除提出无效防备化解严重经济金融危险，知足行业公道融资需要以外，还在提出“把恢复和扩张消费摆在优先地位”时，罗列反对消费的三个标的目的，首个就是“反对住房改良”。
房地产是最大的消费，同时也是目前制约消费最大的阻力。会议专门提出反对住房改良消费，或标明商品房销售市场无望迎来企稳复苏。
此前“金融16条”释出后，多家银行向房企开出千亿范围授信；十一月28日，冰冻十二年的房企股权融资再开闸，为地产股继续了近一个月的下跌行情又带来一番安慰。
伴有股权融资放开，碧桂园、万科A、世茂股分、金科股分、小名城、新湖中宝、华夏幸福等多家房企也纷纭启动配股、增发方案。
不外视察此类个股的市场表示，只管在过来一个月来延续阅历下跌，但多家股价仍处低位，乃至市净率小于1。在破净的低位规画增发，这象征着这些公司的股票将被“贱卖”。
房企为何选择在PB小于1的阶段低位增发？此时入场，投资者是抄底仍是接盘？本轮地产股的回升行情又能继续多久？
01 低位大额增发，无法贱卖股票
十二月十二日，胡润钻研院公布《2022红颜会·胡润女企业家榜》，碧桂园联席主席杨惠妍以750亿元财产登顶榜单首位。这是胡润钻研院延续第十七次公布此榜单，也是杨惠妍第十次成为“中国女首富”。
榜单显示，位于前四位的女企业家均来自房地产行业，分别是碧桂园杨惠妍、龙湖吴亚军、新鸿基邝肖卿和富华陈丽华。而外行业阅历政策调控与市场上行之后，杨惠妍与吴亚军的集体财产相较上年分别降落59%、23%。
企业家集体财产的降落，一定水平下去自公司市值缩水惹起的所持股票价值缩水。
以杨惠妍为例，本次榜单财产计算的截止日期为2022年9月15日，碧桂园当日的市值约639亿港元。而一年之前，碧桂园市值接近1600亿港元。按照2021年年报披露，杨惠妍2021年底持有碧桂园61.25%股分。
另外，在十二月发售碧桂园办事股分前，杨惠妍还持有碧桂园办事43.15%股分。而碧桂园办事从2021年9月15日至2022年9月15日市值也缩水超过十一00亿港元。
与此同时，就在胡润榜单公布不久前，碧桂园办事还发布了一项杨惠妍的卖股方案。
十二月9日，由杨惠妍全资具有的必胜无限公司与摩根大通签署配售协定。按照协定，必胜公司将向若干独立投资者发售碧桂园办事2.37亿股股分，配售价为21.33港元/股。
展开全文 经过此次卖股，杨惠妍将算计套现50.55亿港元。买卖实现后，杨惠妍持股比将由43.15%增加至36.十二%。
而回到地产主业，碧桂园也在近一个月内接连两次配售新股张罗资金。
至十二月14日，碧桂园最新一期配售实现，总计有17.8亿股股分以每股2.7港元的价钱胜利配售，至关于配售事项实现后公司已发行股本约6.44%。
碧桂园表现，此次配售事项所得款项净额估量不少于约47.41亿港元，拟用于为现有境内债项进行再融资及个别营运资金。配售实现后，杨惠妍经过必胜公司对碧桂园持股比降落至52.61%。
配售新股筹得的数十亿港元可为公司增补活动性，但配售期内，碧桂园市净率已低至小于0.5。假如不是极度缺钱，为什么公司会以不到净资产一半的价钱把股票“贱卖”？况且此前碧桂园刚获取十家银行超过3000亿元授信“力挺”。在有银行信贷反对的状况下，公司为什么不谋求银行资金，而要选择以其实不划算的价钱配售新股？
实际上，与碧桂园相似，前述宣告增发方案的地产个股中，股价跌破净值是广泛景象。如金科股分十二月19日PB为0.37，新湖中宝为0.56，万科也仅0.93。
在房企任务多年的投资人朱酒向36氪剖析，进入十一月以来，地产股总体迎来强势回调，推进行情下跌的能源次要有两股，一是防控不停优化，二是房地产供应端不停释放利好。
“作为受防控和供应端两重影响的行业，地产股片面下跌是顺理成章的。”朱酒解释说，以港股民营房企为代表的内房股因为负债、销售、汇率、港股环境等问题全方位集中式发作，在往年下半年泛起重大暴涨，当下在大环境泛起拐点时，也天然会迎来恢复性下跌。
不外这些个股的股价大部份依然低于上半年开盘价。如碧桂园在十二月19日的股价为2.95港元/股，6月30日尚有4.86港元/股。
“这是由于在过后（2022年上半年）还没泛起‘情绪杀’，市场是按照企业外在价值来定价的。所以近一个月的‘情绪涨’天然也很难越过这一关隘。”
朱酒以为，一定意义上，近一个月地产股股价下跌就是为了包管增发的顺利完成。
那末在以后阶段申购的投资者算是抄究竟了吗？对此朱酒剖析，后续撑持大部份民营房企股价持续下跌的能源无限。由于关于近一年多简直无地块进账的它们来讲，将来三年内或都难以遏制销售和利润的下滑。
02 大股东上岸，小股东买单
视察多只地产个股以后表示，在延续下跌一个月后，市盈率仅在3-4倍之间。而从提前锁定利润的销售数据来看，2022年结转利润下滑已成必定趋向。因此待到2023年3月年报披露后，少数地产股PE或将达到6-7倍。
再往前回顾近一年的土地市场，除去龙湖、滨江等多数几家，少数民营房企无奈正常拿地。这象征着，其2023年的销售事迹还将持续下滑，进而将影响两三年后的利润表示。
行业数据一样预报了这一趋向。中指钻研院最新发布的2022年十一月销售数据显示，往年前十一月，全国百强房企销售额同比降落42.1%。
详细到企业，碧桂园前十一月累计权利销售额3354.4亿元，同比降落37.35%；万科累计完成合同销售金额3772.2亿元，同比增加33.14%。
“关于民营房企，除了极多数公司以外，将来三年都会阅历利润继续下滑的进程，泛起亏损也是大略率事情。两三年后，假如股票还能放弃当初的价钱，这些个股的PE可能就会超过20倍，乃至多是正数。”朱酒说。
而到那时，目前的估值修复也就成为邯郸之梦。
朱酒坦言，“房企比里面的资金更分明本人的家底。当初就是能套现多少就套多少，能卖多少股权就卖多少，由股民担任掩护大股东上岸。”
诚然，十二月15-16日的地方经济任务会议释放了踊跃信号——在供应真个措施应出尽出之后，需要端或将跟进提振。不外即使将来几个月商品房销售迎来市场拐点，手中存货已未几的泛滥房企或也难真正获益。
本次地方经济任务会议讲演再提反对刚性和改良性住房需要，广东省城规院住房政策钻研核心首席钻研员李宇嘉以为，这在2023年更为首要。
首先，解决保交楼、房企危险处理，前者需求增量资金，后者需求市场决心，这抉择了需要端放弃一定的活泼度。其次，2023年因为外需上行，基建近两年提前发力，疫情后消费的能源需求提振，稳增长的压力很大。
另外，朱酒还提到，除集中探讨房地产的讲演第五条以外，讲演所论述的“恢复和扩张消费”以及“加强消费才能，改良消费前提，翻新消费场景”或也释放了踊跃信号。
首先，讲演在上述内容后专门强调“多渠道减少城乡居民支出”，这或标明以后制约消费的次要问题在于“支出”——自2021年下半年以来，房地产开发、修建行业陆续泛起范围性裁员，上上游产业链面临少量债权守约，这终究将影响数以亿计从业者的支出。而“多渠道减少城乡居民支出”，一定水平上也需提振这些行业的景气宇。
其次，讲演罗列了恢复扩张消费的三个标的目的，首个就是“反对住房改良”。朱酒剖析，房地产是最大的消费，同时也是当初制约消费的最大阻力。“要扩张需要，加强消费，房地产是绕不外去的。”
李宇嘉也表现，地方经济任务会议预示着房地产办理的基调开始转向片面不乱、复苏市场和需要。“近期，热点城市松绑限购限贷，“三支箭”进场，供需两端片面发力就是无力的证据。”
加上以后疫情影响正在踊跃修复，李宇嘉预测，明年一季度地产将开始企稳——资产价钱上涨态势失掉管制，销售、开发、动工等全链条上涨态势亦将失掉管制。
不外，即便在多地限购限售政策放宽，以及市场决心的修复下，房地产销售端泛起回暖，但大部份脱险房企个体或已难享用本质利好。毕竟在没有地块进账，手中资产又接连发售的过来一年，这些房企的家底简直卖光了。
因此，回到在这场个人增发中买上天产股的投资者视角，在大面破净的阶段拿到公司股票，外表上看像是抄到了底，但本质更像是护送沉在这场危机中的大股东们上了岸。
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