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中国基金报记者 李树超
公募REITs又有新产品获批！
十二月26日，中国证监会、上交所官网显示，嘉实京东仓储物流关闭式根底设施证券投资基金（简称“嘉实京东仓储根底设施REIT”）正式获取发行批文。这标记着市场将迎来首只民企仓储物流公募REITs，也是市场上首单由民营500强企业作为原始权利人正式申报的仓储物流类公募REITs。
多位行业人士表现，我国代表智能化的高标仓存在较大缺口，获批名目为我国稀缺的高标仓，且具备中心区域劣势。而经过发扬公募REITs的间接融资作用，能够无效盘活存量仓储物流资产，造成投资良性循环。跟着公募REITs的密集推出，将无利于公募基金等专业机构投资者更好办事实体经济，更好助力古代化产业体系建立等。
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嘉实京东仓储根底设施REIT获批
准许基金召募份额5亿份
十二月26日，证监会、上交所官网信息都显示，准许嘉实基金注册嘉实京东仓储物流关闭式根底设施证券投资基金，基金类型为契约型关闭式，基金合同期限为46年。
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按照公示信息，准许该只基金召募份额总额为5亿份，其中，嘉实基金为基金的基金办理人，中信银行动基金的基金托管人。
批示信息同时要求，嘉实基金自本批复下发之日起6个月内进行基金的召募流动，召募期限自基金份额出售之日起不得超过3个月。
同时，嘉实基金应会同基金的销售机构和上海证券买卖所等，当真做好基金的信息披露、路演推介、询价、定价、配售、认购、上市买卖、注销、会计核算、客户办事和召募筹备等任务。经过建设和完美外部合规管制轨制、危险防备机制和应急方案等措施，防备和化解基金召募和运作过程当中的危险，维护基金份额持有人的合法权利。
批复文件还要求，嘉实基金及基金销售机构在销售流动中该当遵循《地下召募证券投资基金销售机构监视办理方法》及其余相干规则，不得侵害投资人的合法权利，不得有虚伪陈说或诈骗性鼓吹，不得误导投资人交易基金。对投资人进行无关基金投资危险和投资收益的鼓吹必需合乎基金的实际状况。
材料显示，嘉实京东仓储根底设施REIT底层根底设施名目包罗京东旗下的三个古代化仓储物流园名目，其中代表国际范围及自动化最高程度的古代化智能物流名目——京东“亚洲一号”也在此次申报的指标资产中。
详细来看，分别为京东重庆电子商务基地名目（直达配送核心）一期名目（简称“重庆名目”）、京东商城亚洲1号仓储华中总部建立名目（简称“武汉名目”）、京东亚洲一号廊坊经开物流园名目（简称“廊坊名目”）。
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名目资产为稀缺的高标仓 具备区域劣势
2023年净现金流分派率预计4.29%
据引见，嘉实京东仓储根底设施REIT底层资产包罗重庆、武汉和廊坊3处物流园区，算计修建面积35.1万平方米。三处物流园出租率均达到100%满租形态，租约长度为5-6年，高于行业均匀程度的3年，经营高效不乱，抗危险才能较强。
值得关注的是，该名目所持有的三大仓储名目均为我国物流仓储中稀缺的高规范物流仓储（简称“高标仓”）。比拟普通物流仓储，高标仓得益于专业的选址逻辑、先进和完美的修建构造、互联网和大数据的反对，可以完成物流范围化效应、进步拣选效力和精确性、优化仓库使用效力、升高仓储使用本钱等。
以其中廊坊名目为例，作为亚洲电商畛域首个针对大件商品运用自动化平面仓储零碎的智能物流基地，经过大型自动化平面仓库的实行，完成了家具、家电等大件商品的自动化存储、拣选一体化办事，效力较传统仓库晋升3倍以上。
据悉，高标仓在我国尚属稀缺资产名目。从我国仓储构造散布看，我国超过90%以上的仓库为传统仓库，高标仓比重仅为5-10%摆布。伴有消费企业、高端制作业、电商落第三方物流继续高速开展，国际高标仓库一直处于供不该求的形态。也恰是由于稀缺性，此次嘉实京东仓储根底设施REIT一键囊括的高标仓拥有一定吸引力。
除了稀缺的高标仓外，所处地位中心也是嘉实京东仓储根底设施REIT的一大亮点。
从此前上交所公示的申报材料来看，嘉实京东仓储根底设施REIT底层资产的三个名目，分别位于重庆、武汉2个国度级流通节点城市，以及京津冀城市群重点区域城市廊坊。
其中，重庆名目为东北区域首要的直达配送核心，地处重庆市巴南区南彭贸易物流基地；武汉名目地处武汉临空港经济开发区，是全国物流网络症结节点之一。而廊坊名目则地处北京、天津两大直辖市之间的廊坊经济技术开发区，承载了北京外溢的区域性物流商贸本能机能，与京津国内化物流体系互相增补。
对此，剖析以为，仓储物盛行业拥有较强区域性，不同区域的市场供求瓜葛能够呈现彻底不同状况，从而致使市场均匀房钱程度、空置率等存在较大差别。总体来看，仓储物流名目所处地域经济愈加达，四周配套设施、交通运输前提越好，则竞争力越强。
三大仓储运营表示也较为不乱且可观。据公示材料中的数据，嘉实京东仓储根底设施REIT所持有的三大仓储名目近三年及一期名目整体放弃盈利，年均运营性净现金流为正。同时，预计2022年7至十二月可供调配金额3,418.75万元，2023年度可供调配金额7,026.29万元，2022年、2023年的净现金流分派率预计分别为4.17%（年化）、4.29%。
发扬公募REITs间接融资作用
助力古代化产业体系建立
数据显示，我国仓储物流设施总面积已达10亿平方米；但人均仓储物流设施面积不迭1平方米，仅至关于美国和日本的 20%摆布。同时，仓储构造不屈衡，代表智能化的高标仓存在较大缺口。
业内人士以为，仓储物盛行业作为典型的实体经济，投资报答期较长，资金占用本钱高，一定水平下限制了仓储物盛行业的开展。经过踊跃发扬公募REITs的间接融资作用，可以无效盘活存量仓储物流资产，造成投资良性循环，并吸引更专业的市场机构参预经营办理，无机会进一步进步仓储物流根底设施的投资建立程度，强化资本市场办事实体经济的质效。
以嘉实京东仓储根底设施REIT为例，将无望盘活约35万平方米的仓储物流资产，为仓储物盛行业带来增量投资资金，增进行业高品质开展。此外，嘉实京东仓储根底设施REIT底层资产所在地为首要物流节点城市，辐射规模较大，能无效维持供给链不乱，起到带动区域实体经济、提振居民消费的首要作用。
自首批公募REITs降生以来，我国公募REITs开展迅速，试点规模不停扩张。公募REITs在办事实体经济，增进古代化产业体系建立方面无机会发扬更进一步的作用。
材料显示，截止往年十二月26日，我国已有公募REITs 24只，已上市23只，名目涵盖免费公路、仓储物流、产业园区、污水处置、清洁动力、保障性租赁住房等多种资产类型，召募资金重点用于科技翻新、绿色开展和民生等补短板畛域。
事实上，公募基金行业降生24年以来，一直将办事实体经济作为行业的责任和使命。其中，经过踊跃参预公募REITs等翻新产品，可以充沛发扬机构投资者的专业作用，无效推进间接融资增量扩容，疏导社会资金进一步聚焦到古代化产业建立中。
作为我国最先成立的十家公募基金公司之一，嘉实基金在什物资产投资畛域深耕多年，踊跃办事根底设施建立。据统计，嘉实累计发行办理的ABS和类REITs产品超20单，发行范围超400亿。
在公募REITs方面，嘉实基金做了短缺筹备，包罗着力构建一体化团队模式，将公募REITs基金的产品、投研和资产证券化、资产投资团队融为一体，确保专业、高效的投资经营办理名目等。
编纂：乔伊
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