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中国基金报记者 南深
2022年十二月31日，多家主流第三方机构均发布了百强或前两百强房企的销售数据，榜单与2021年比拟变动较大，尤为头部房企座次重排。按照克尔瑞的数据，千亿房企仍有20家，但比前一年增加一半。
多年行业一哥碧桂园仍然以4643亿元的合同销售额名列第一，但金额同比增加近3000亿。此前的“老五”保利开展销售一样下滑，但幅度较小，于是得以力压行业标杆万科，升至第二，且与碧桂园的差距放大至缺乏百亿，“进三争一”似乎只是时间问题。2021年前五之列的恒大、融创则曾经难觅踪迹。
业内人士指，目前正处于需要端预期出台政策阶段，其力度及成果将是影响2023年销售、投资增速表示的最大变量。在2023年第一季度或者一二季度交接时，无望见到第三波大政策的加持。而本轮的产能出清标的目的明白，大部份脱险房企终究的终局还是缩表或退出市场。
坐二望一！保利超万科直逼碧桂园
2022年，中国房地产市场继续承压，行业决心处在低位、市场需要和购买力缺乏，企业各季度的销售相较今年均表示低迷。
克而瑞数据显示，行业TOP100房企全年累计事迹范围同比升高41.6%，少数范围房企深陷负增长困局。详细来看，2022年有近9成百强房企累计事迹同比下滑，累计事迹同比降幅大于50%的企业数量达到36家，另有32家百强房企累计事迹增速在-50%至-20%之间。
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伴有全部行业的调剂，百强房企座次重排，尤为千亿房企数量和详细排名变动最大。
据克而瑞数据，2022年房企销售额在千亿以上范围的剩下20家。其中排名第20位的远洋团体销售金额刚刚跨过千亿门坎。而2020年巅峰时代，行业内千亿房企数量为43家。2021年数据与2020年持平。也就是说，2022年一年，千亿房企数量降了一半不止，简直回到了2017年的程度。
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已经的行业前五“碧万恒融保”，如今已“换了世间”。
碧桂园以4643亿元的合同销售额委曲守住了第一，但与2021年的7588亿比拟，间接少了近3000亿，降落比例近四成。万科也降落2000亿元，从6200亿来到4200亿元，排名被原来的老五保利开展反超。保利2021年合同销售额5385亿元，2022年是4573亿元，也下滑了约800亿元。但“剩者为王”时期，保利反而成为第二，乃至与“一哥”碧桂园的差距已不到百亿。
华润、招商、中海等央企地产位次也均明显前移，而此前前五的融创间接掉出了前十，恒大则已难觅踪迹，原先的十强选手绿地、世茂一样不知所踪。已经20名以外的建发房产则一举冲进前十，华发股分、越秀地产等房企也一样从30名开外冲进前20位。
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保利华润招商新增货值居前三
除了现有销售，从将来的销售后劲即土储状况来看，变动一样微小。
跟据中指院数据，2022年，TOP100企业拿地总额十二975亿元，拿地总额同比降落48.9%，全年总体拿地低迷。头部企业投资呈现向中心城市聚焦、强化城市和区域深耕。2022年，销售额前20企业均匀拿地城市数量由上年的33.3个城市降落至9.8个城市，一、二线城市新增土储面积占对比上年分别晋升15.5、9.1个百分点至21.5%、58.4%。
重新增货值来看，保利开展、华润置地和招商蛇口占领榜单前三位。2022年，保利开展以累计新增货值2240亿元占领榜单第一；华润置地和招商蛇口松随其后，累计新增货值范围分别为2219亿元和1584亿元。越秀地产、建发股分、滨江团体等去年表示强势的房企，新增货值也均超千亿。
万科的新增货值竟只要589亿元，排名行业第17位，与其第三的销售范围极不相称。而行业“一哥”碧桂园的反差更大，2022年更是简直没有新增货值，在100强榜单都找不到名字。
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这也与重点城市的土地招拍挂各类企业表示吻合。
按照中指院数据，22城集中供地中央国资成为拿地主力。2022年，22城集中供地，中央国资拿地金额占比达到42%，超过了央国企的37.4%，民企仅为15.8%、混合一切制企业该比为4.8%。
华发股分、华润置地、中海地产、保利开展等全国性龙头企业仍在多个重点城市普遍规划，央国企参预热度较高，重点城市拿地金额TOP10房企中有对折以上为央企国企，这与稳健型国央企的资金情况相对于较好有间接瓜葛。民营企业中，滨江团体放弃杭州区域龙头位置，紧紧占领杭州市拿地金额榜首。
无望见到第三波大政策
关于2023年的房地产市场，业内人士以为政策仍然是症结变量。
招商银行钻研院批发信贷部的一份最新讲演以为，十一月地产融资“三支箭”的前后出台标记着政策转向本质性宽松，象征着降杠杆调控融资限度的关上，同时象征着行业供应侧出清根本实现。十二月地方经济任务会议中对明年地产政策定调踊跃，且重点放在了需要提振上。将“反对住房改良”放在了扩张内需的首位，同时提及“因城施策反对刚性和改良性住房需要”，后续需要端出台强力政策的预期加强。
招行以为，将来房地产政策及根本面沿着下列门路演绎：供应侧出清实现——融资端限度关上——需要端政策预期——销售企稳——投资企稳。而目前正处于需要端预期出台政策阶段，其力度及成果将是影响2023年销售、投资增速表示的最大变量。
当下值得关注的是中心城市限购放松力度加强。武汉、佛山与南京再次放松，其中以佛山全市勾销限购力度最强。此外，东莞也已宣告勾销限购。
国盛证券剖析师金晶、肖依依也表现，持续坚决地看多政策，“咱们以为在2023年Q1或者Q1切Q2时无望见到第三波大政策的加持”。假定政府在2023年一季度将需要侧政策补齐，则销售无望在二季度企稳，在三四季度小幅复苏，预计复苏将从2023年下半年始终继续到2024年，而到2025年有可能由于人口缘故及经济阶段性复苏到位而见顶回落。
此外，其以为，本轮的产能出清标的目的明白，大部份脱险民企终究的终局还是缩表或退出市场。“以后PE、PB并未实在反映企业现状，只要斟酌了潜伏增长/萎缩预期后的估值才具备可比价值”。
编纂：小茉
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