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排屋，位于文物维护区的房子和文物修建是咱们华人购买量不大或者说不是很相熟的物业。那末这些房子究竟值得买吗？
本期的《澳房有约》专栏约请到华人房产特约撰稿人、资深地产评论员Kevin，为大家深度剖析解读这些房产的神秘。
文章将分为三个部份：上篇探讨排屋，中篇探讨房子自身不是Heritage Item，然而房子位于Conservation Area，下篇探讨文物修建。
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上篇：排屋
笔者喜爱投资悉尼郊区左近的排屋，说到排屋Terrace，首先得谈谈排屋的前世今生。
排屋发源于17世纪的英国，当前传入世界各地的原英国殖民地，如今在香港、爱尔兰、澳洲、新西兰、加拿大、美国、新加坡和马来西亚仍能看到少量17世纪到20世纪初建造的传统排屋，以及尔后建造的相似修建。
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英文排屋个别称为Terrace House或Terraced House，也有称作Row House，Linked House或Town House。
不外，目前市面上所说的Town House和Terrace差异曾经十分大。
排屋和Town House很像，然而排屋之间分割很严密，占地很小，能够是一层，也能够是两层或三层，两头有公共墙。
区分在于Terrace是永远产权，Torrens Title，可在政府批准下创新革新乃至加建。
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Town House是分契式产权Strata Title，不成擅自革新外观。
悉尼的排屋发源于淘金热，大部份排屋建在这个时代。
进入二十世纪，话锋一转，排屋由于年久失修，逐步走向败落。
时过境迁，三十年河东，三十年河西，跟着悉尼郊区的开展壮大，住在郊区左近的人支出愈来愈高，这些高支出人士为了增加通勤时间，本来不入法眼的排屋从新失掉青眼。
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笔者从2002年起在悉尼郊区任务，为了增加通勤时间，打算从离郊区16千米的市区搬到City左近寓居，有幸在过后碰到了我的地产投资教师，他让我关注郊区左近的排屋。
通过他的指导，我踏上了寻觅排屋和买排屋的历程，十多年来， 我始终剖析关注City左近的排屋价钱，十年内绝大部份翻番。
排屋的优点如下：
排屋占领无利的地舆地位，凑近市核心，交通方便，去CBD下班，去购物，去郊区景点，十几分钟说到就到。排屋的先后院通常都不大，打理便利。排屋不必交物业办理费。 部份排屋有车库或泊车位，即便没有泊车位也能够请求收费的路边泊车。
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固然，排屋也有一些问题：
有些排屋面积小，采光，透风和隐衷会遭到一定影响。由于排屋房子老，要按期保护。
虽然出缺点，但下列这一点很症结，足够覆盖缺陷，那就是排屋比其余类型的房产更易卖出溢价。缘故如下：
近郊区五千米的土高空积十分无限，排屋有地舆地位的劣势。排屋的数量无限，不成能被复制，是稀缺品。由于近City，有足够多的高支出买家违心购买。
去年三月份，285 Glebe Point Road一个破败不胜的排屋拍到三百万澳元，听说创新保护费就需求一百万澳元。
四百万澳元就买一个排屋，买家是多给了点，但从正面也反应出郊区左近排屋的需要度。
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其实，四百万澳元还不算最贵的，郊区东面（上东区）排屋卖出五百万澳元早已不是旧事。
中篇：文物维护区的房子
排屋大都位于估量维护区，所以，上篇和中篇的话题相干性很大。
假如你寻觅位于City五千米内的House和排屋，位于古迹维护区的可能性很大，笔者对这类房子很相熟，由于已经买过几个，有教训，也有经验。
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购买这类类型的房产，买家可能会问下列问题：
第一，这类房子能买吗？
笔者的谜底是能够买，按照我的教训，不只能够买，并且增值还不错。
然而，事前声明一下，由于笔者关注的绝大部份是悉尼郊区五千米规模内的古迹维护区，离郊区更远的尚无做深化调研，要详细剖析房源。
慎重提示，不论甚么类型的房子， 一定要做20个考察，不克不及说由于是某个特征的房子买了就一定能挣钱，就不做深化考察了。
第二，古迹维护区会勾销吗？
在购买的这个时点，你要做好在你持有期间不会勾销的筹备，这是购买时正确的心态。顺便说一句，古迹维护区勾销是十分难题的，只会跟着时间的推移，这些维护区愈来愈稀缺。
第三，会影响银行的估价吗？
根据笔者的教训，不会。
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第四，影响房子的增值吗？好比7年或10年翻一番。
会和大势放弃统一，有些时分某些区域乃至会涨得更好。
第五，古迹维护区的房子能推倒重建吗？
能够，笔者就推倒重建过古迹维护区的房子，2013年推倒一个House建成两个排屋，然而必需请Heritage专家向Council提供证实，这房子为何必需推倒，重建后会设计成甚么模样，是不是和本地风采放弃统一。
换句话说， 古迹维护区的房子和普通区的房子比拟，推倒重建的前提更苛刻。
必需指出，同为古迹维护区，不同区有不同区的特征，不同Council有不同的规则，有的Council管得松，有的Council管得很紧，为了维护屋宇的某些特点，如修建格调，Fence等, 他们可能会否决房东的DA请求，有的DA批了，但会附加得多前提。由于维护区不单单是维护房子，还要维护全部区域的风采，包管DA批复后和全部区域格调统一。
固然，任何维护都不是为了禁止买家改良寓居前提，好比，有的排屋在100年前建立时没有电力设施，没有抽水马桶，咱们能禁止居民使用电和使用抽水马桶吗？所以，外部创新加建改建都是能够的，但一定要向Council请求，防止发生不用要的费事。
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第六，位于古迹维护区的房子有甚么益处吗?
凡事利害统筹，既然被列为古迹维护区，确定是有年头了， 咱们想想，一百年前的前辈为何要优先开发这里住在这里呢？而不是别之处？
在笔者看来，大部份古迹维护区有很好的Location，接近郊区或某区域核心，交通便利，假如为了自住，买个好地位的，不用计较是不是在 Conservation Area， 重点是买家是不是喜爱。
事实上，得多位于Conservation Area里房子价钱不菲，好比悉尼的东区，价值五百万澳元以上一点都不希奇。
第七， 有买古迹维护区房子蚀本的吗？
其实，买哪儿房子都有盈利，都有蚀本的，这不是房产类型的问题，而是买前要做深化考察。
下篇：Heritage文物修建
文物修建在市场上占比不大，但偶然仍是会碰到，咱们先说说文物修建欠好之处。
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第一，文物修建改建十分难题，所以，买的时分要有心思筹备。
第二，文物修建重建简直不成能，即便重建也得让你建成和之前如出一辙的。据说一个故事，某买家一把火烧掉文物修建，想推倒重建，终局是吃不了兜着走。
第三，文物修建假如合乎前提能够在前面加建，笔者年终看到一个文物修建，后面的旧House保存，前面加建了两层，并加建了Granny Flat。然而要提示有相似设法的买家，文物修建加建的DA，CC 和OC都很难搞，这个House在卖的时分尚无拿到OC，揣测最大的可能不是卖家不想拿或者不知道拿，而是拿OC有难度。
看完缺陷，咱们来谈文物修建的优点。
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优点一，Heritage的地位通常不错，一百年前的前辈，一定会找好的Location建房子。
优点二，修建品质广泛不错，选材很讲求。100年前的房子还在，阐明比同时期同类型房子的品质好。
优点三，有审美和艺术价值，好比，那带图案的黑白窗户玻璃，看下来就纷歧般。
优点四，Ceiling很高，2.7米以上是常态。
优点五，文物修建砖石构造的得多，十分牢固，冬暖夏凉。
优点六，有些文物修建售价其实不高，通常低于同类型但非文物的房子。
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经过以上剖析，好像优点还挺多，但笔者对文物修建敬而远之，缘故很简略，我不是文物修建方面的专家，不熟不做。但其实不象征着你不克不及买，假如你对文物修建钻研颇多，或者有文物修建专家作为你的参谋，也是有可能的。
假如一定要买，倡议如下：
一定要请律师子细读合同。一定要请文物修建专家作为你的参谋。假如波及创新和加建，一定要找有文物修建教训的施工方。
以上只是笔者的集体观念，纷歧定对，仅供参考。在购买排屋，古迹维护区房产和文物修建时，请进一步征询专家意见。
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