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    一个非主流房产投资教训分享

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    2021-5-15 15:50:11 864 57

    2009年的时分，我那时在一个公司做码工，过后自住房还了大半，工资交税也不少，就想着要买个投资房了，最少能够做点负扣税。那年根本每个礼拜六都和LP把时间花在看房上了，能够说悉尼的南到Cronulla，北到Hornsby都有咱们的。斟酌到是投资房，并且咱们也筹备长时间持有，所以也钻研过Defence Housing的房子，放狗搜一下，根本上能够归类出DHA投资的下列优缺陷。
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    全部回复57

    beyang 发表于 2021-5-15 13:56:41

    beyang 沙发

    2021-5-15 13:56:41

    优点：
    DHA的长时间租约，个别9-十二年，租约内没有一天的空置期。房租每一年market rent review。DHA担任一切保护，租约完结，DHA担任地毯更新及全房油漆。
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    萧萧而下 发表于 2021-5-15 13:58:23

    萧萧而下 板凳

    2021-5-15 13:58:23


    缺陷：
    长租约也是缺陷，使得你在租约期内卖房遭到租约限度，买家也只能一样的租约租给DHA，所以租约内卖房确定吃亏。有观念以为DHA投资房的另外一个缺陷是办理费太高，这实际上是曲解，我后文会提到。
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    cyzl 发表于 2021-5-15 14:00:15

    cyzl 地板

    2021-5-15 14:00:15

    我其实对长租约的所谓缺陷并非很在乎，由于我原本就有长时间持有的筹备。但在看了得多DHA的房子后，始终到年底都没有买下一个。次要缘故是价钱没到我的期待值。2009年的地产市场其实很淡，利率比当初也高得多，所以我始终期待一个捡漏的时机。总但愿有一个DHA的投资者由于某种缘故不能不卖房，并且如前所述，也只能卖给另外一个DHA投资者，我想或许我能捡个漏。但事实证实，捡漏真是可遇不成求。得多投资者宁愿房子放在市场上很久卖不出去，也不肯大提价求售。
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    xxzjp 发表于 2021-5-15 14:03:09

    xxzjp 5#

    2021-5-15 14:03:09

    但最初时机终于来了。
    在悉尼的Oatley，我在realestate网站上看到一个当天刚登出来的一个三房的全砖townhouse在发售。DHA租约到2018年，Complex内只要4户，每栋独立不共墙，症结是求售价只要55w，而过后Oatley 的townhouse广泛在75w摆布。我在onthehouse 查了一下，2005年该房的新房成交价为62w，2006年第二次发售为68w，complex内其余三套成交价也八两半斤。我觉得到期待的“漏”终于来了。
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    sujdfff 发表于 2021-5-15 14:05:34

    sujdfff 6#

    2021-5-15 14:05:34

    虽然知道这个价曾经十分低了，但我仍是压价3w出价52w，次要是摸索一下中介，假如被回绝了再提下去。不意次日中介居然赞成出价了，几个礼拜后顺利settle。
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    萧云飞 发表于 2021-5-15 14:10:05

    萧云飞 7#

    2021-5-15 14:10:05

    故事并无完结，在settlement后确当天，我习气性的阅读realeastate网站，大略想看一下我刚买的房子是否在网站的sold部份列出来了。我诧异的发现，在同一个complex的另外一栋也是刚列出来for sale。售价56w。其真实买我当初的这个房子时，我对其余3个房子曾经了如指掌了。我立即给agent打电话，说我买的这栋刚成交，我想买你刚列出来的另外一栋，房子不必看了，我今天找律师给大定。其实律师也就是做完settlement的律师，他说，你这也太快了。几个礼拜后，第二栋顺利settle。
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    moonlight 发表于 2021-5-15 14:11:20

    moonlight 8#

    2021-5-15 14:11:20

    大家可能感兴致这个卖家为何以超高价出卖两套房子？
    其实卖家是Wespac旗下的一个基金。2006年摆布该基金买下几百套房子租给DHA。2009年该基金大略由于改动投资战略，在几个月内发售了整个几百套房子（大部份在Sydney）。短期内要卖出这么多房子，并且是在房产非低落期内也只能卖给DHA投资者，价钱可想而知了。
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    pi99 发表于 2021-5-15 14:12:20

    pi99 9#

    2021-5-15 14:12:20

    上面说一下投资报答。

    1.        房钱报答
    目前每套房钱支出$680/w, DHA收办理费13%。目前正现金流，并且即便算上depreciation也要positive gearing了。现在为了negative gearing 买投资房看来失策了。

    顺便说一下DHA的办理费。有人说，DHA收13%，过高了， 并不然。我之前的自住房，也短时间出租过3年。那时agent收我6%，agent的办事费可不论房子的保护费用的，房子这里修一下，那里修一下，加之房子的空置期，早超过7%了。而这五年多来，我没有花一分钱在这两个DHA房子的保护上，并且始终都没有去看过房子。两个月前，我第一次去inspect一下，真觉得太TM的保护的好了，比我家里还好。你说这13%值不值？

    2.        Capital Gain
    买入价52w+51w，当初Oatley的不带租约的Townhouse怎样也要90w了吧。我的租约还有三年多（乃至至多6年多，由于DHA有三年的option），租约内我确定不会卖了。Oatley这个区DHA房子很少，并且complex内仅有的两栋DHA投资房我整个买了，所以我租约到期后没有任何竞争压力。
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    bally 发表于 2021-5-15 14:16:39

    bally 10#

    2021-5-15 14:16:39


    最初总结一下。
    无疑这是一个胜利的投资，也有必然性，不成复制，但依然有一些教训分享一下。

    1.        偶尔的时机也只要有筹备者可以捉住，我后期对DHA的钻研和搜寻对我收益良多。

    2.        买投资房一定要冷静，不要做买overpricing的冤大头。买了overpricing的房子，寄但愿于将来的屋宇增值来补救，也只是自我刺激而已，毕竟在你买入确当下就曾经有loss了。

    3.        DHA投资房无利有弊，也不会合用于一切人。

    4.        根据选择普通投资房的规范去选择DHA投资房，切记得多DHA投资房的location抉择了它们不会是好的投资房。DHA建造房子的地点选择是他们租客的需要，而不是投资客的需要，选择一个好的DHA投资房其实不容易。仍是那句话，做作业很首要。

    （完）
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    judyb 发表于 2021-5-15 14:19:46

    judyb 11#

    2021-5-15 14:19:46

    please go on
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    k555 发表于 2021-5-15 14:21:18

    k555 12#

    2021-5-15 14:21:18

    DHA 的房子都是注明的?仍是广告上专门有分类可选?
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    zhou1996 发表于 2021-5-15 14:27:37

    zhou1996 13#

    2021-5-15 14:27:37

    lz真牛啊
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    eve1518 发表于 2021-5-15 14:29:01

    eve1518 14#

    2021-5-15 14:29:01


    注明的
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    eve1518 发表于 2021-5-15 14:31:13

    eve1518 15#

    2021-5-15 14:31:13

    做作业颇有须要，时机留给有筹备的人。DHA的房子到期了卖的时分价钱也会低吧？
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    hudiiii 发表于 2021-5-15 14:35:10

    hudiiii 16#

    2021-5-15 14:35:10

    这类才是感性投资
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    iiiloveyoou 发表于 2021-5-15 14:39:15

    iiiloveyoou 17#

    2021-5-15 14:39:15

    我也在过后买了一个westpac卖出来的DHA投资房，中介是collins international。我还记妥当时城堡山有一house，二层四房才58万。
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    sola 发表于 2021-5-15 14:43:42

    sola 18#

    2021-5-15 14:43:42

    怎么将房子出租给DHA
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    cyzl 发表于 2021-5-15 14:48:24

    cyzl 19#

    2021-5-15 14:48:24

    该发财
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    funzone 发表于 2021-5-15 14:51:06

    funzone 20#

    2021-5-15 14:51:06


    租约到期了就和DHA没无关系了，我的房子我做主，为何价钱要低？
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    yejin515 发表于 2021-5-15 14:53:10

    yejin515 21#

    2021-5-15 14:53:10

    租期到了怎么办？
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    lite12 发表于 2021-5-15 14:54:10

    lite12 22#

    2021-5-15 14:54:10


    持续租给普通住户，卖掉，搬进去自住均可以，和普通的投资房同样。
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    99yzy 发表于 2021-5-15 14:57:33

    99yzy 23#

    2021-5-15 14:57:33

    DHA 的房是否个别地点较偏啊？同样交stamp duty对吧？
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    zhaoyang21730 发表于 2021-5-15 14:59:12

    zhaoyang21730 24#

    2021-5-15 14:59:12

    牛人
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    pengsk2003 发表于 2021-5-15 15:05:42

    pengsk2003 25#

    2021-5-15 15:05:42


    那很好啊! DHA 网站上每周刷一次看看有无运气 捡漏咯.
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    coke_xemon 发表于 2021-5-15 15:07:35

    coke_xemon 26#

    2021-5-15 15:07:35


    是的，个别地点较偏，军事基地左近较多，所以做作业很首要。location, location, 仍是location。一定要根据个别的投资房的规范去选择，不克不及为了买DHA而DHA。我买的oatley就合乎我的规范，hurstville左近的南区传统穷人区，近火车站，过后买自住房时就斟酌过该区，无法由于钱包而作罢。
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    tzb000000 发表于 2021-5-15 15:10:00

    tzb000000 27#

    2021-5-15 15:10:00

    过后westpac的几百套房子，其实好的其实不多，好的其实也要抢。起初中介告知我，其实起初有不少人出价比我高，但我抢先了。在以前我看到bevery hills有50w的duplex, 但被他人抢了。
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    lemon25狄奥 发表于 2021-5-15 15:14:38

    lemon25狄奥 28#

    2021-5-15 15:14:38

    牛
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    zhl1981221 发表于 2021-5-15 15:15:55

    zhl1981221 29#

    2021-5-15 15:15:55


    持续租给普通住户，卖掉，搬进去自住均可以，和普通的投资房同样。
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    meili_ah 发表于 2021-5-15 15:23:51

    meili_ah 30#

    2021-5-15 15:23:51

    看了一下我这里办理费16。5%，真实太夸大啦。
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    平凡的人生 发表于 2021-5-15 15:28:50

    平凡的人生 31#

    2021-5-15 15:28:50

    呵呵呵
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    xyxtsgllj 发表于 2021-5-15 15:33:10

    xyxtsgllj 32#

    2021-5-15 15:33:10


    由于您具有耗子
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    beyang 发表于 2021-5-15 15:38:05

    beyang 33#

    2021-5-15 15:38:05

    楼主强
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    四四方方 发表于 2021-5-15 15:42:10

    四四方方 34#

    2021-5-15 15:42:10

    拜服，学习了！
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    xyxtsgllj 发表于 2021-5-15 15:43:52

    xyxtsgllj 35#

    2021-5-15 15:43:52

    那假如是 refinance 怎样？ 估价会低么仍是根据左近正常价？
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    彩色鹦鹉 发表于 2021-5-15 15:44:58

    彩色鹦鹉 36#

    2021-5-15 15:44:58


    可能要低一点。我去年做过一次 refinance， 一家小银行估价85w，正常状况最少90w。究竟是由于DHA估的低，仍是小银行估的低，就不得而知了。
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    999paul 发表于 2021-5-15 15:45:59

    999paul 37#

    2021-5-15 15:45:59


    嗯， 由于投资次要是要钱滚钱，假如只是5万differ还能够承受，反正都是租，能省心就好。

    5万也就6%浮动罢了，的确是不错的投资。

    据说当初买的还要查买家集体材料的，那时分有甚么要求么？
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    四四方方 发表于 2021-5-15 15:50:11

    四四方方 38#

    2021-5-15 15:50:11

    学习了
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