投资房选PI or IO?

hjunsn

PI 3.85 IO 4.35? 你们选哪一个？

572019

同问

mgdf

无论自住或投资都选利率低的，尽快还本金，得多人都io盼着房价涨，前几年或许能够，当初仍是别了，只要没存款的资产才是真资产，有存款的都叫负债

erhuanbo

假如你现金流够，那就选PI，利率低，实际给银行的利息就少。假如现金流不敷，那就只好IO了。最佳的方法是做个refinance，多贷出来一些钱，而后做成PI，这样至关于用银行的钱来还本金，既没有现金流的问题，又能够拿到低利率。

trubul

这个说得好！！！

天下有雪

我重大疑心论坛里的智商， 没钱还银行， 还问银行借更多钱来还本金。 居然还说好的。

52xt

论坛外面的智商都不高，都是炒房炒的。。

再就是，玩笑话你也应该看得出来吧。。。 何苦这么较劲呢

零丝残绪

说的无理， 是我太较劲了

游海儿

没事没事！！！

不外话说当初这个房地产确实容易把人搞出问题来的。。

lwlzqj314

说白了，都想白手套白狼，坐享其成，

天下有雪

这个问题真跟会计师探讨过，自主房没还完 / offset没有本金大，而且能扣税的状况下，选IO.

雨田居士

仍是老诚实实的任务，靠谱。。。澳洲这边的投资环境也就这么回事，不会像国际那边短短几年翻个个儿，这边仍是需求长时间拿着才行。。10-15年才看的出来收益

waq221

对

seele

楼上两位在唱双鐄嘛，我感觉4楼说的没故障，假如能topup一些，能够解决临时的现金流问题。

liuxiaojin

当初io很难贷出来

wzmsdy

永久io啊……把本金还会”回银行干吗？？？

ken20019

LZ哪里说了他没钱还银行了？我有点胡涂

kuangsha

现金流好的话选利率低的，记得以前论坛探讨过

62824386

借来的钱是不克不及算你的现金流的，

zzlzss

赞成。本金放在自住房offset里多好，而后投资房io抵税，高一点无所谓的。

coming123

你这回复真的是以管窥天，你咋知道人家支出多少？投资房何时买的？和多少钱买的？ 实践上彻底可行，年支出15w，除投资房之外没有任何负债，投资房60w买的（非apt、3年前）用楼上办法彻底能够做到

cyzl

贫穷限度了你俩的想象力，不外这双黄唱的挺好，能够开展一下副业

一强

你先看3楼的条件是现金流不敷的状况，让他人再加大存款额度。

k555

这个操作不克不及了解啊，refinance出来的钱也是loan啊。

coming123

呵呵！智商低的是誰？

pegasus

请问详细操作是否这样的？

假定房子值1百万，目前存款50万。refinance成存款80万，其中30万放在offset里。50万的利息和本金从offset里出。

k0000000k

是的，就是这样，不外银行算本金的时分，是按80万存款来算的。好比利率是4%，那每个月还款额是$3820，是按80万存款算的，其中利息是$1667，是按50万来算的。

龙吟九天

存款的目的，不就是为理解决现金不敷的问题吗？

woovi

假定你目前存款50万，只还利息，利率4.5%，每个月还款额是$1875。

你refinance后，存款额变为60万，本息一同还，利率3.8%，10万放在offset外面。你当初每个月还款额是$2796，其中$1584是利息，$十二十二是本金。


为了把问题说的更分明，假定利息从A账户扣，本金从offset账户B外面扣。


只还利息，每个月A账户扣款$1875，存款额不变，仍是50万。
本息一同还，每个月A账户扣款$1584，B账户扣款$十二十二。这样B账户增加了$十二十二，与此同时，存款额也增加了$十二十二，对冲完后，净存款额仍是50万。

也就是说，假如本息一同还，每月多还的本金是从多贷出来的10万外面扣的，多贷出来的钱，并无减少你的担负，只是用来缓缓的还给银行。同时，因为本息一同还利率低，你每月从A账户扣的钱少了$291，也就是说，你的现金流减少了$291。

当初能够了解了吧？

wfvdf

这10万怎么多出来的，房子增值吗？

首先， 你的存款额是50万， 而后你又带来10万， 一共60万， 所以银行在算还贷的时分是安60万的利息+ 本金来算的， 这个还款是不变的， 所以你每个月要付的是$1900（60万的利息）+你的本金 假定1000元，一共$2900
之后你把10万放offset， 那末你利息就会变少， 然而你还本金的额度就会减少， 而同时你10万也在增加， 然而你还款总额，$2900，是不变的， 而利息会降到$1583， 然而本金还款会减少到$1317。

这一点你本人在27条时说了， 可是你在29条算还款时， 就开始偷还概念了， 你把还款总额根据50万存款而不是60万。

此外， 你要refinance， 首先银行要斟酌你的还款才能（也就是你的现金流）， 你假如连50万都有现金流问题， （还不上）， 除非做假， 否则咱们探讨的那10万基本借不到。

rooky123

是的

hzn9703042

29楼还款总额是按60万来算的，假如有疑难，能够用银行的计算器本人算一下：

https://www.co妹妹bank.com.au/digi ... ome-loan-repayments

至于现金流紧张所以不克不及存款，这个就是仁者见仁智者见智了。首先要定义怎么才算现金流紧张。有些人税后每个月一万，假如不克不及存到5000，他就感觉紧张了，由于他想尽快还完房贷。有些人税后3000，每个月月光，但没有存款，也没感觉紧张。

在你支出一定，存款额一定的状况下，银行算你的存款才能，会斟酌你的糊口费用。但这个糊口费用是个灰色地带，很难认定请求人真实的糊口费用，所以银行之前都是按一个规范糊口费用来计算。所以两集体假如支出同样，一个天天醉生梦死，另外一个节约勤俭，但能贷出来的数目多是同样的。目前Royal Co妹妹ission竭力要求各个银行算分明这个糊口费用，但诚实说，难度很大。

czly789

我这样解释吧：

你问银行借2比， $50万， 和$10万，
银行会分别收 这两比的 本金和利息，

当初你把$50万买房， $10 定存（利息和借的相等）
而后还本金和利息时， 假如$10万定存那部份只还$10万借的利息和本金， 你说的成立，
可是当你动用$10万定存不光还借的$10万， 还要还$50万那部份的时分， 那你说的就不可立了， 应为你是在减少你的负债率。

而你就在混杂这俩种状况。 你解释给他人的是把第一种状况来套第二种状况。

我用你的数字
存款50万，只还利息，利率4.5%，每个月还款额是$1875。

你refinance后，存款额变为60万，本息一同还，利率3.8%，10万放在offset外面。你当初每个月还款额是$2796，
$50万， 利息=$1584 一个月
$10万，利息= $317 一个月
本金部份 = $2796 -$1584-$317=$895
以比例50万， 本金=$895/6*5=$746
50万利息加本金一共要还$746+$1584=$2330
要比光还利息的$1875 多了=$455 一个月， 而这多出来的， 你是用借的$10万 在还，

k0000000k

10万的部份是offset 里的钱，不发生利息。

一强

越看越胡涂，我就想顺路问一个税务问题：

每月还款，不论是还本金仍是利息，均可以用来负扣税么？仍是只要利息能够负扣税？

gzkim2003

我只算了50万的本金和利息，
10万的本金和利息没算， 认为和offset相抵，

572019

只要投资房的利息， 自住不成以

tjg

我一个投资房选的固定两年3.88% PI, 后悔。。选IO现金流更好。。