一本正派瞎猜地产走势 --

龙吟九天

10月18号的瞎说

转瞬过来四个月了，我关注的区域房价不跌反涨，次要缘故是政府和银行的接济行动，完全根绝了银行强迫拍卖， 迅速无效的拉平了房价降落曲线，房主再也不焦急发售； 又因为低利率政策的连续，通胀预期低落，买家开始活泼， 需要在短时间内增长，致使热点区域价钱回升。    澳洲市场在过来几个月的时间里， 临时稳住了。 （期间，对两个物业出过OFFER，但性价比好的， 真的不愁卖，手快的人得多。其一， https://www.realestate.com.au/pr ... ell+point-133471698,  很好的潜伏度假型物业，我被动加了一次价，被中介婉拒了）

下列美国地产信息节选自 Ken McElroy， 他集体声称具有超过一万个套房， 在08年金融危机后已经一次性从花旗银行半价买入500多套房子。 是个实操型的业内人士。
看了一下美国市场， 4百万家庭的按揭存款拖延超过九十天， （COVID前2百万户），美国是世界上家庭储蓄率特别低的国度， 将来估量可能会泛起强迫驱赶的状况（眼下法律不允许，一旦短时间法令勾销，一定会下跌的。） 此外一方面， 美国当初人口增长相对于快， 供给跟不上（开发商感觉危险打，不盖新房子了，存款机构小心放款了 ）， 短时间内继续驱动房价下跌。
两种相同的气力在角力， 一旦失业率没方法无效升高， 泛起强迫摈除， 银行法拍的状况， 那末供给会下跌。

从澳洲市场来看， 由于存款的止赎机制不同， 只能全面鉴戒。 我会持续关注下列方面的数据
1. 政府方面， 明年三月政府接济是不是会完全的勾销？（我感觉可能不会完全勾销， 然而增添力度的可能性很大）
2. 银行方面， 目前接近百分十的房贷做了提早， 搭便车的人究竟有多少？ 假如按揭恢复正常的还付， 伴有着真正的延误， 那末将来市场供给会减少， 斟酌到泛起付款压力当前， 银行还可能第三次提供90天的宽限期， 所以市场应该有时间做出缓冲
3. 待业率， 当初来看到明天为止失业人口中，一个是有按揭的比例相对于低， 一个是有按揭的失业人口中， 相对于部份在银行拿到了2 X6 个月的宽限期，做了财务防火墙。然而将来是不是会彻底恢复， 咱们还要参看世界的大环境。 我集体感觉6%点多的失业率， 将来可能不会再看到了， 会缓缓的回升。（我假定政府会持续提供各种的安慰伎俩，并部份失效。） 中小企业的破产率究竟会有多少， 我感觉会比美国好， 然而会比过来差， 2020/2021 的破产企业数量会回升， 任务的总数量会增加。
4. 人口活动，国内流入，州际活动，市核心和市区间的活动， 将来几个月能够注意视察，  
5. 需要方面， 我集体以为会泛起地域分化。悉尼猫本，2021年上行压力相对于小一点， 但仍旧可能存在。 短时间看好黄金海岸，布里斯班的地产， 由于悉尼人口可能会转移， 但游览，会展，会议都会大大增加。 相应的清洁，餐馆，办事人员任务时机都会增加，如果长时间失业率回升，失业人口会流出，堕入中期的构造性周期上行，无奈在短时间内恢复。

我目前跟踪的两个次要类型是， 可担负型的短程假日物业，兼具资本增值，失业人口也住得起的高现金流物业。（我是钱少， 如估算有四五百万， 满容易做到百分十摆布的安妥报答，估算假如超过一千万， 能够看看WOOLWORTH的物业，大略会有个百分七八的安妥报答）


6月25 日的胡言乱语
看看咱们在地产周期的甚么地位？   通常说来一个残缺的地产周期，会反复下列几个步骤

出租房空置率回升，均匀房钱报答上涨   
挂牌发售数量减少，然而买家开始张望，成交缩减，致使市场库存减少   （咱们当初在这个阶段的初始）
这致使挂牌时间大大减少，市场热的时分，均匀挂牌时间大略三十天摆布，冷的时分可能要超过五六个月能力成交
焦急发售的房主开始斟酌议价发售，
财务紧张的房主可能被银行没收拍卖。

固然不是每个周期都走完这个流程，得多时分在两头阶段就改出， 好比经济恶化， 银行利息升高，移民减少， 建立增加等都会发生影响。  

我集体维持本人一向的看法，房价在将来一到两个月还有可能处于僵持或者微跌的情况，然而十月当前可能泛起转机，将来1~2年市场上行的可能性更大一些，  比来的政策， 让我感觉此外一种可能性， 那就是澳洲地产有一定的可能会反复日本的老路， 日本的地产处于一种长时间的迟缓的上涨， 次要的缘故，就是长时间的低利率（现有房主能够熬着，钝刀割肉场面），经济低增长（支出程度很难增长，投资活泼水平缺乏），不充沛的待业（新人不足经济反对），年老人习气了租房，并且高房价禁止了他们（作为总体）进入房市（首付很难搞）。 澳洲的劣势是人口将来可能恢复增长， 需要会放弃回升， 优势是澳洲家庭扛危险才能不如日本。
其实从去年圣诞开始， 澳洲的DA数量就大大的降落， 原本建房周期在十二~18月都是正常， 然而后续新任务动工缺乏， 得多承包商的任务能够密集实现，  我理解的状况是9~10月份， 大部份当初的任务都实现了， 后续会泛起没活干的状况。 政府也看到这个状况，所以出台安慰政策。 十月当时修建行业局部乃至总体裁员是无可防止的事件， 斟酌到修建行业会拉动各种建材，家具的待业，这个会叠加在9月份JOBKEEPER的隐没， 到时分会有很大的一波冲击。 假如均衡被打破， 会开始减速上涨场面。

固然， 这里有一个很首要的条件， 那就是疫情没有本质的改良， 起码从当初来看， 10月份完全扭转疫情的时机其实不大， 就算澳洲平安了， 世界尤为是第三世界国度仍是搞不定的，所以经济的恢复包罗通航，都需求时间。



5月17日原帖

价钱变动趋向在将来四到六周估量会开始露出苗头。从新凋谢后，额定政府补助缓缓消减，当初大家还在躺着过日子，凋谢了就要再次面对理想，看国际状况就知道，得多私营小微企业倒在了凋谢当前，尤为是五一的支出低潮没有来，得多店完全失去但愿，开张了。支出消减的理想开始被作为长时间问题来看待，目前挂牌数量大萎缩很正常，然而十月或者更早会上升，咱们能够看到价钱究竟怎么走。

商业地产将来可能遭到打击多一些，当初餐饮绿叶还在熬着，冀望凋谢当前恢复起来，得多临时减免的房租，将来估量很难减免上来了，房主也会有经济压力。疫情重复的可能性蛮大的，所以消费遭到影响无可防止。

我当初尚无看到大范围旅馆行业的兜售，阐明大家还能顶住，做商业的心思尚且如斯，更不必说住宅了。所以，假如商业地产领跌了，估量住宅价钱开始真正承压。

房租当初普跌是理想，留先生临时无奈回流也是理想，回流数量增加能够预期。关于公寓价钱来讲是个大压力。


蒲月十六日更新

看了一下，发现比来有些投资人用脚投票了，我对比喜爱看这样整块的挂牌和成交，交易的都是投资人，并且是相对于专业的那种，悉尼挂牌数，曾经超过十个了，算是对比多了。挂牌价钱在两三百万成交至关容易，房子对比旧，阐明长时间作为投资物业被持有，因为打包卖，估值都偏低，假如价钱适合是不错的投资标的，交易状况，有一定的指点意义。

https://m.realestate.com.au/prop ... -ashfield-133225390
https://m.realestate.com.au/prop ... -st+kilda-133577822

https://m.realestate.com.au/prop ... w-belmore-132146698

https://m.realestate.com.au/prop ... -cronulla-133542546

https://m.realestate.com.au/prop ... w-campsie-132310750
https://m.realestate.com.au/prop ... -cronulla-133534902

heiye

住宅方面，高端产业当初停滞，有钱人比咱们要更惜命，出国买房子没有那末首要，起码疫情完全过来前是看不到了。我据说某老乡去年年底七百万全款买的房（在澳超过十年了，中国也有生意），当初还在看房子，四处拍打着全款到处压价收货，这些人出价很低，其实始终活泼在当地市场，不算是新增量。

中真个小企业主和白领，估量危机认识很强了当初，不要健忘，国际始终是富人贷款，穷人存款，一旦经济欠好，出海资金很难抽调了，所以人不出海，资金过去买房估量会增加，之前跟游览团过去买房挨宰的，将来作为总体来讲，会增加。这几年澳洲接纳移民总体数量在增加，所以将来很难说这些人跑路到澳洲的数量会减少。

为何临时看不到房价上涨？ 打零工的人遭到待业冲击最大，他们一般为租房一族，有压力，不会反应到房价上。澳洲有百分三十几的人是没有按揭的，所以这些人也不会遭到太大影响。有按揭的那些人，均匀按揭好像是四十万上下，所以根据国民家庭年支出八万，总体的可担负性还好。

醉梦

假如房价被确认开始上涨周期，那末哪些房子会了领跌？

商业性批发店面，旅馆类，（超市和自租型小型仓库，低本钱群租分租型物业可能坚挺）
高端物业，四百万以上的高端物业（相对于的价钱，好比近郊区二百万的）
留先生集中的市核心套房，投契的人会分开市场。
蓝领区，城市外围交通未便的区域会连续历史趋向领跌。这些人收经济打击最快最间接。（有投资房在这种区域，短时间斟酌或许该把利润套现，然而最后的方案打算给下一代持有的，抉择临时不动。）
华人区自主的区域相对于抗跌，尤为是校区房，毕竟相对于来讲都有个点应急金。以前有些咬牙送孩子读私校的，可能有一部份会回归公立学校。

此外假如长时间两三年在家办公，可能会致使全部社会关于下班这个事件的预期发生变动，集体关于通勤依赖的增加，凑近市核心和火车站的地产可能发生估值变动。


蒲月十六日更新，我家四周也算是校区，明天看了一下listing，跌得蛮厉害的，新挂牌的house，叫价比16年高位少了十万摆布，一般假如能在要价上限成交，我感觉起码廉价间接少了二三十万，新的duplex，叫价下滑十万摆布（是的，比来成交未几，固然也有一些价钱标得虚高二三十万的，我感觉短时间欠好卖）。年底前总体均匀跌三十万我也不会太吃惊，虽然楼主蛋定，然而跌这么快真有点出乎意料，有点堵。所以说华人区抗跌这样的话，有时是自我心思刺激，哈哈。（PS 楼主原本是宁愿租房多做投资的，奈何太太死活要买校区房，happy wife，happy life，因而买了，房价要是真大跌了，估量她比我好受，所以当初要哄老婆，刺激她校区房不会跌。）

最初，不要问我家在哪儿，否则被街坊知道了，要喊打含杀的。

trubul

有些情理

yexi

商业地产很大水平取决于lockdown时间的长短
假如只是3个月，得多环节的业主估量都能排汇损失而顶过来

hudiiii

澳洲就25m人口，平时白叟小孩和伤残人士有10m吧，待业算15m, 当初13m 受冲击了。。。

拉链

我的观念是，动工当前，真实的问题才会显现出来的，动工四到六周当前，大略率消费者决心会再次暴涨，和中国一个样，五一当前我估量很得多企业清盘的。以前得多人都是把店门关了，其实货架库存还在，想保有翻身的时机。

动工当前，政府补助增加，要付的房租回归正常，顾客很难瞬间恢复，在一两个月当前，都要直面惨然理想。而后大家都意想到苦日子要来了。

固然了，以上是我集体的猜测，虽然小气向和你同样看空，没有底气和你同样说的那末间接，万一要是疫苗或殊效药出来了呢？（我集体以为一年内可能性很小，但不克不及完全排除）

99yzy

当初仍是排汇期，然而看欧美这个架式，估量三个月完结不了

xxzjp

我感觉经济要恢复，最快要2-3年。慢的话。10年都有可能。
最次要这届政府没事惹中国干啥啊。。。彻底看不懂。
当初的重心不是清理疫情哪里来这摊破事，是恢复经济。

田野

我看统计是1300万休息人口不到。

nobbie

不克不及只看小环境， 美国的无尚限QE只会带来各国的货泉升值。

龙吟九天

三月的时分，台积电的老大张忠谋说了一句话，粗心是，这个世界要变了，有些人的生命会从此被改动，尤为是中产。（他用本人幼年的时期变动和家庭变故做的比较）。

这次的事件，假如不克不及在下半年过来，那末会对人类社会发生极大的影响，咱们违心不肯意，都只能承受。很可怜的是，百分九十的行业倒车，只要一般行业受害。

judyb

这个钱要如何进入流通环节我临时没有看到，目前都在政府和企业债券外头转。次要的成果是放弃股市不会发生灾害性的上涨，致使大面积坏账和企业破产。（局部的迟缓的破产正在产生，将来会继续产生，政府做的是让这些缓缓的产生，而无奈禁止）

钱要进上天产流通环节，关联的借贷人可担负性，可担负性的关联在于俩个方面，一个是靠低利率，存款利率低了，还款少了，所以能够多借，。
眼下的利率曾经很低了，再降上来，其实意义不大，在大环境不不乱的状况下，利息降了一半，实践上你能够多贷一倍，这么做的人估量很少。

第二个是支出的不乱性，只要在支出不乱的状况下，你能力从银行借到款。我不以为工资支出在将来三年会爆炸性增长百分三十，借款金额是很难增长的，之前动辄新增一个百万的存款，过来两年是愈来愈难了。过来几年存款难度大了，金额被掐的很紧，由于银行耽心借钱出来收不回去，我只能说，银行会萃了世界顶尖的经济剖析人士，在很大略率上，普通民众对情势的判别不会比银行更精确。

固然，假如有些人是能够克服银行和赌场的，乃至彩票零碎的，我必需抵赖本人没有这样的才能。

lemon25

剖析的不错

lwilxy

都是带经济学家，喊腰斩和暴跌的都是别有用心的人。

woovi

感性剖析

hudiiii

不像心怀叵测的人老是空想国人来救市或者政府发钱就是为了救房市之说

99yzy

说的都是真实话，

xie107

失业率6.3%是怎么算出来的？

aiai1001

美国QE培养了一批手持巨额现金大鳄，曾经进入澳洲股市，会不停进入房地产。。。这曾经部份撑持了澳洲这两个畛域

报导说美国曾经取代中国，成为澳洲地产头等投资国
光是四大银行这段时间收市后，天天都有几十亿，百多亿买卖，当地基金恐怕难于解释这个景象

eve1518

我帮LZ总结一下：
哪些会跌：商业性批发店面，旅馆，四百万以上的高端物业、留先生集中的市核心套房、蓝领区，城市外围交通未便的区域

哪些不会跌：华人区自住

小结：LZ 具有的房产不会跌，LZ没有的房产跌死吧

萧云飞

澳洲这次应答疫情的表示，大家都引人注目。一旦留先生又动了，澳洲市场可能会爆棚。原来打算去欧美的也会转道到澳洲来

天朝原来打算留学的还会出来，原来没有打算的一批人也会改动主张出来，由于天朝政治氛围又变浓了。。。

just1

当初大少数人都是用2003年sars和2008年经济危机来对待这次新冠疫情，各国政府和人民都对比乐观，也花了大手笔救市，股市反应就是V型反转，房市放弃不乱。
实际 后果是，新冠疫情不太可能在北半球的夏季完结，各种补贴大多在往年9月完结，各国政府也必需知道政府有力援救一切待业岗位，不能不损失经济生长和待业岗位。临时的不乱很快将再次进入不不乱时代。

heiye

楼主说的更有情理，商场没人逛了，商业地产lockdown当前才会更蹩脚

游海儿

赞同

eskimoren

喜迎美国大佬接盘华人区house和公寓

cyzl

进来学习一下

zhaoyang21730

领补贴的人。除外。觉得楼主很主观

julianx

对比感性的文章，攒一个
然而对国际政治氛围变动，我持不赞成见，是要对接上去更为严厉的中美博弈做筹备。

龙吟九天

感性剖析，专业

coming123

就怕你这样叫真的，所以特意在下面说了，我在外网蓝领区有投资房，买的早账面涨幅能够，打算持续长时间持有，做好跌乃至大跌的心思预期，同时我也在做入市的筹备，实质上我是地产死多，当初也始终想找时机买入，除非将来印花税变为地税，致使持有投资房的本钱回升，那我才会真正斟酌清空。

自住房涨跌我不太在意，一直本人要住，去年已经长久斟酌过降级自住房的事件，在存款额度背后完败，由于预批的话还能再贷三四十万，除非卖掉当初的自住，基本买不起。去年下半年卖掉一个投资房，才发现存款额度也没减少多少（不到十万），只是手上多了点现金。再起初疫情降临，一月底谈好价钱的投资房也不买了，眼下蹲在地洞外头看风波幻化。

我爱D版

一旦真的搞起来，不是不想跑的问题，而是澳洲是不是会站队？移民承受政策是不是改动？

ssjj

澳洲新西兰，比来到底有多少外来资金进入这两块海洋？

czly789

美国来的资本大部份投资的是商业地产

huangxijun

美国宠物绝对会战队美国啊，美国人养宠物跟中国人养宠物可纷歧样的，你说是吧

艾木头

当初各种补助还能撑着 真的价钱调剂尚无开始

gzkim2003

我明天去越南区卡巴拉骂他了，人挤人

hudiiii

刚从sydney cbd回来
各个店门前排大队 觉得蒲月消费指数不会太差