澳洲的地产泡沫有所不同

yulei

有同志把中美的地产泡沫和澳洲本土的土产泡沫相提并论，说悉尼1996年的猪肉卷1.5元，地产40万不到，现在猪肉卷5.5，地产150万不到，所以结论是悉尼地产还得涨，大家还必须买买买。这是以通货膨胀来解释悉尼地产。

不一样，澳洲是输入型通货膨胀，就是美国热钱惹的祸，现在热钱要抽回去了，你说，就留一堆房子是土产的，别的东西都是进口的，地产贵的这个必阳，你出了20%，80%都是借的钱，这借的钱还不是澳洲老表借给你的，你借的是美国的热钱，现在是还行，等美国要你7-9%借钱的时候，你借了200万就是14-18万一年，加上没有offset了，你得本息一起还，而如果你的平均工资能到40-50万还能抗，因为你进口的东西其实是美元计价的，澳洲都不产，你饿了能吃砖头吗？

kenneth1986

本来就是热钱造成的，而且澳洲这种经济结构、金融防火墙、人口市场等因素造成要么继续高歌猛进，要么惨烈下跌。


所以我说的小白不少，这种基本也就是被收割的韭菜命

大贺

澳洲房产和现在的比特币是一个性质，就是热钱回家途中顺路炒作的工具，一旦回归，马上打回原形。因为除了热钱，澳洲没有任何支撑这么庞大沉重的地产炒作成本，抽空了，就陷落了。

yeqiongfan

大家不是说地是很值钱的吗？澳洲地这么少，怎么会跌呢。

dingxy

任何没有数据做支撑的结论都是假设。你只有第一段话引用是有出处的。后面你的分析全是你自己的想象，没有一个有数据做支撑。

cloudliu3869

任何没有数据做支撑的结论都是假设。你只有第一段话引用是有出处的。后面你的分析全是你自己的想象，没有一个有数据做支撑。

jjxxff518

澳洲地少？

PhoebeZuo

除了美国热钱回流，也要考虑天朝外汇管制以及澳洲本土主流民意和社会稳定等因素。

qaswr71

澳洲其实可以居住的地方不少，尤其对现在的人口而言，光悉尼到墨尔本之间的沿海小城镇就很多，自然条件水源也都不差。
只是政策地缘发展不平均，才都集中在悉尼墨尔本，别说小城镇了，布里斯班和珀斯之类的地方，许多职业找工作的机会就比悉尼墨尔本少了很多，才导致大家挤在两个大城市。
日本土地那么稀缺，几亿人口，也不是哪里房产都贵，说土地卖一块少一块，是稀缺资源，所以大趋势会越来越贵，完全是中介编织起来的。就像大家炒玉石一样，这些都是老东西，买一块少一块以后只能越来越贵，最后呢，翡翠完了有和田，和田过去有碧玺，之后各种以前没听过的玉轮番上阵，玉没了炒各种晶石，晶石之后菩提子，忽悠永远没个尽头。
房子是拿来住的，自主就好好考虑万一利息涨了可不可以负担，可以的话就尽量找找心头好。投资的想好现金流，天下没有哪个投资是没有风险的，这个收益风险是成正比的，但寻找自己可以承受的，万一这几年不好卖，租金能不能让自己撑过去少垫钱的，判断房地产在升值还是下跌周期也很重要。别总一副自我催眠似的房子永远涨，土地稀缺，买什么都有理由，一副进了传销组织的模样，好像有房的就一定死多，听不进去下跌的声音，其实投资投资，不能广泛听各种声音，那绝对成了投机。

4066630

世界上没有只涨不跌的东西 房子也一样 加息短线的确不看好 但长远来看 但现在世界上安全 宜居和稳定的地方越来越少 澳洲是少有的几个这样的地方 以后亚洲富豪 欧洲富豪以及美国富豪们会把澳洲作为安全避险港 加上移民大量涌入 所以长线是优势资产

dicevufhjz

这个帖子是少有的上关于地产有含金量的帖子，回帖的也都比较有理论性，不像大多数房产帖子净是一般脑残，我觉得楼主可以把你的观点展开说说

hans2006

人人都说美国经济好 目前来看数据也是不错。但是如果去过美国的人 或者在美国待过一段时间的人会觉得事实并不是如此。美国会加息，但是幅度和频率 我们就看事实结果吧！

小小宇

中线是这样，利息机上去，贷款利息6%-8%，房市估一波凶猛的洗盘，均价30%跌跌，部分炒作过猛的地区会腰斩
等这波打肿脸充胖子把杠杆用到最大买房的人出局了，新一波上涨开始
长线还是涨，人口决定，以及美国实际上是撑不住长久的高息

kevintian

短期会有波动，长期肯定看涨

再说，普通人有钱了就要投资，不外乎就是股票、债券、定期存款、房产、比特币这些，各种投资比起来，房产还是属于收益不错也稳健的类型

当然，你要是没钱，硬着头皮学人家投资还是算了

另外，小幅10%以内的回调或者滞涨是有可能的，大幅回调，悉尼墨尔本历史上发生过吗

带你骑单车

沒什麼泡沫 大家都想來澳洲

xinjia0121

9%我遇到过,而且美国次贷危机影响全球。不是都好好的吗?

walkmanY

美国房产涨回次贷危机前的价格，用了7年，并且其实有很多地区没涨回去。大姨加州的房子，2008次贷危机前85w，次贷危机时候跌到19w，现在大概是60w。

澳洲在那会杠杆并没有现在这么夸张，经济也比较健康，属于被波及了，但是在08年的时候，仍然有30%以上的跌幅。这次我估计30%，是比较保守的估计。

heinrich12

当然有过，说a股散户的记忆力只有7天，难道炒房的散户也一样吗？

HMstar

和尚你们宗教房产应该有各种优惠的

aaronhc

呵呵，给你发张图吧，好好研究一下过去20年悉尼房价的涨幅和跌幅

o3uqbe2hz4e.jpg

反正对某些人来说，房价总是太高，随时要大幅下跌，50% off ，然而历史数据总是那么的无情

lilyhotcoffee

小概率事件

dude4471

长线肯定是看涨的 问题是有多少炒房客能安全的度过资本寒冬？
短线 中线看 房价都是有下调的空间的。
在自住房已经有了的情况下，投资房多等一阵子 能便宜不少钱，你为什么不多等等呢？

wangmeng3310

长线看涨，就如同A股大多数股票，你一直放着都是涨的，关键是加杠杆的有几个能挺过去？

anniewu

如果地产这么容易赚钱每年躺着都赚百分之几十的，只赚不赔，那么谁还会去做别的生意啊？这么多资金挣2%，3%都有人去干，大家都不傻吧？大家一起来炒房得了。

其实房子真不是可以一直炒的，起码不是你我小老百姓能舒舒服服就赚不赔的。只要利息一高起来，那么就哗哗的流了。

gcjforever

小概率事件：https://wapbaike.baidu.com/item/小概率事件
“很小小概率事件是一个事件的发生概率，那么它在一次试验中是几乎不可能发生的，但在多次重复试验中是必然发生的。”
同理一个事件长时间不发生，那么将要发生的可能性就会越来越大。就澳洲地产而言，是已经发生了。

golder7478

嗨，一看你08年时候就没关注过楼市。。。
经历过那轮大跌的人，这个图表就是个笑话
08年我和我朋友各入了一套公寓，我买的那个原价90w，开放商降到70w还送了价值5w全新高档家具。朋友买的银行破产拍卖的二手房35w，那个楼里07年同户型同朝向是62w卖掉的。

现在楼里拼命唱多的都是到时候的空军，而现在的空军有闲钱在手的，才是危机时刻的多军。

allangg

房产有租金收入,股票没有

massey1109

这个听起来像郭山车了，你大姨当时花多少买的啊？

CocoJohn

我不是科班经济出身，但发现各行各业的牛逼企业，不管中外，都会把房地产作为他的业务。所以，从盈利出发，房地产行业是肯定的，起码对于那些顶尖企业的运作模式而言。但是否暴利，像你说的百分之几十，我觉得也未必，因为我也同意你的观点，有容易赚钱的门道，谁还会去做别的生意。
那结论就是，中长期看，房子肯定会涨，波动肯定也不小，小投资者能熬过去，就是另外一片天。

asd12345

有条件，低息地板时代，迫于自保。所以明年开始入冬？

diebahn

为什么没有offset了？
就说已经知道的部分
200的贷款，不会还的那么辛苦的.
不需要40-50万。你有租客的。去掉成本后房租大概是2% -3。5%。

实际自己补贴是去掉房租收入以后的利息。

这个是那2%-3.5%是房子的总体价值，不是贷款的。

这个房子如果是80%借贷就是250万。

这个很重要的，比如你10年前买。那么已经翻倍了。房子价值是500万，然而贷款还是200万。你实际上贴的很少的。

如果更早购买就更少。而买的比较近的就会比较多。

做一个200万要全部自己扛的假设，不符合大部分人的现实。

shutingyi

投资最紧要是timing。过一年在回来探讨楼主这个判断对不对。
现在多说无益。

kevinjj79

投资赚不赚，关键是timing。不带timing的判断都没用的

你觉得什么时候开始的洗盘，需要多少时间跌到30%把。

以后可以回来复盘。

seven711

2010年到2013年墨尔本10%-20%回调

悉尼奥运后，一直没怎么涨。当墨尔本中间价快接近悉尼的时候，2013年开始悉尼打了鸡血上扬了

这一波到头了。回调10%-30%都是可能的

看经济，看利息，看人口增加

denis0719

比较同意

我认为下一次最低点当利息停止上涨要下调开始


当然经济因素，人口因素，政治因素都是需要考虑的

ccklwbq

看你的投资方式，你要是买地，推倒/装修 短期内卖出去。收到市场波动的影响会比较大。因为你有短期卖出去回收资金的压力。

如果是买了房子，拿个10年20年的模式。只要不是房租崩盘+失业潮+加息一起出现，那么大部分会挺得过的。这是一个很简单的道理，房价涨跌都不会影响这些人的还款能力。事实上，银行现在把贷款卡的那么死，现在才入场的，能够把贷款能力扯到那么紧张才是件很有难度的时期。

yehua

数据不对啊。
以median price 计算。

墨尔本在2010年迎来了，一波27%的大涨，11年回落13%。 12年上升10% ，13年回去6%。

之后就是稳定的上升轨道了。

投资最紧要的是timing。 这些数据说明了，如果一个人2010年末买入。2011年末卖出。那么他就亏大了13%外加交易成本。

然而作为长期投资的房屋很少出现这种情况的。你要么2010年中某个时段买。那么你会享受一些上升的成果，足以抵消接下来的下跌。要么会迟一点入市，那么就避过了部分下跌。同时你不会hold 一年就放，所以接下来2012和2013的恢复你也会是收到的。

如果持有的时间是整个，2010-2013年。你是会获利的而非10%-20%回调. 这个时间段内当时整个投资市场情况都不是很好，那段时间守住房屋，不是最优，也不是最差。

iloveoovv

不用复盘，这个规律非常清楚，房产见底应该在2021年-2022年，澳币的下一波低点出现在2023年，你可以记住了，欢迎回来挖坟。