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    求问：已有一套贷款自主房，想贷款再买一套投资房，怎么做比较好？

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    2021-10-12 19:04:47 18763 47

    大家好，请问一下这个情况：已有一套贷款自主房，想贷款再买一套投资房
    选项1. 单独申请一个投资房贷款，跟原来自住房的贷款分开
    选项2. 原来的自住房转贷到另一个银行，转贷的时候把新的投资房也加进去，合并起来，申请一个贷款

    请问一下，这两个选项哪个更合理一点？或者还有没有更好的方法？谢谢！
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    全部回复47

    gorton 发表于 2021-10-12 13:07:40

    gorton 沙发

    2021-10-12 13:07:40

    我猜这，取决于你考虑买的房子的价钱，和银行贷款预批。 如果不影响贷款能力，我选第一个。
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    gaoxiaoma 发表于 2021-10-12 13:19:21

    gaoxiaoma 板凳

    2021-10-12 13:19:21

    我选2

    放在一起肯定更好 现有贷款也可以重组一下 把投资部分做到最高 对税务友好  另外总贷款额高 利率会更好  最后 一家银行管理更方便

    收入不够贷款额度不够 可能分开比较好做
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    finfei 发表于 2021-10-12 13:33:26

    finfei 地板

    2021-10-12 13:33:26

    能分开做尽量分开，以免今后卖房的时候钱都给银行拿走了
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    lichenxi20 发表于 2021-10-12 13:43:23

    lichenxi20 5#

    2021-10-12 13:43:23


    我们是3, refinance已有home loan, 顺便多贷一点钱当投资房的首付；一周后settle投资房；两个不同的loan，同一个银行。
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    zszniu 发表于 2021-10-12 13:48:34

    zszniu 6#

    2021-10-12 13:48:34

    贷款条件足够应该选择1比较妥帖
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    stevenzheng 发表于 2021-10-12 14:00:48

    stevenzheng 7#

    2021-10-12 14:00:48

    我的情况和你有点相似, 有套自住房,去年年末刚刚批了投资房的PRE-APPROVAL.

    我的BROKER把我自住房转到一家利息更好的银行,同时还拿到4000元的CASH BACK

    我准备买的投资房也在这家银行做了,不过是分开做的.

    投资房和自住房分开来做,好处就是如果同时做自住房转贷和投资房预批,会影响你的审批速度

    第二个好处就是以后做退税时,算投资房利息时,投资房分开来就比较简单了.

    希望可以帮到你.
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    imlovinit_730 发表于 2021-10-12 14:11:14

    imlovinit_730 8#

    2021-10-12 14:11:14

    ？？？？？评论区有点让我有点开始怀疑人生
    做成一个loan的话，以后你要卖其中一个房怎么办？
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    bxh2461 发表于 2021-10-12 14:22:32

    bxh2461 9#

    2021-10-12 14:22:32

    有十几套房的过来人告诉你，千万不要做成一个loan！！！

    做成一个loan叫做cross collateralise，这个的弊端有很多很多，你网上搜一下就知道了。

    我建议你单独申请一个贷款，serviceability足够的话，能做成自住最好做成自住（少交利息）。

    如果第一套房有equity的话，跟银行申请top up，把equity贷出来之后split成一个新的loan，然后用这个loan里面的钱付你投资房的首付，这样利息可以抵税。投资房贷的比例越多越好，尽量全部从贷款里面出。
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    我爱小K 发表于 2021-10-12 14:26:45

    我爱小K 10#

    2021-10-12 14:26:45

    我有一套自住，有贷款，OFFSET 全满。但现在没收入或收入低的话，还有机会REFINENCE吗？我想再买一套投资房
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    qinland12 发表于 2021-10-12 14:40:07

    qinland12 11#

    2021-10-12 14:40:07

    我建议是：自住房refinance，top up出来一笔钱用来付投资房的20%首付和印花税。注意refinance的时候已有的贷款和top up出来的贷款要分开两个账户。买新房的时候，在同一个银行或者不同银行申请贷款，贷剩下的80%。这样你的投资房就是105%贷款，负扣税最大化。
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    victorzhang525 发表于 2021-10-12 15:00:48

    victorzhang525 12#

    2021-10-12 15:00:48


    你好！
    能不能地你的broker介绍给我？
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    小羊高特 发表于 2021-10-12 15:10:27

    小羊高特 13#

    2021-10-12 15:10:27


    申请贷款时银行只看你现有的贷款，不看offset里的钱。所以没收入或收入很低refinance会很困难。
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    kksunrise 发表于 2021-10-12 15:23:34

    kksunrise 14#

    2021-10-12 15:23:34


    比如我原来贷了200万，现在的收入只能贷50万，在我那200万没还清的前提下是不是就贷不了款了？
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    fashuo 发表于 2021-10-12 15:30:10

    fashuo 15#

    2021-10-12 15:30:10

    11楼正解
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    韩丽琴 发表于 2021-10-12 15:41:55

    韩丽琴 16#

    2021-10-12 15:41:55


    好的,我私信你
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    向德国进军 发表于 2021-10-12 15:53:03

    向德国进军 17#

    2021-10-12 15:53:03


    请教一下，”投资房贷的比例越多越好“ 如果首付不到20%的话是要交LMI的，是交这笔钱合算还是尽量首付超过20%啊？
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    gaoran_83 发表于 2021-10-12 15:57:50

    gaoran_83 18#

    2021-10-12 15:57:50


    请介绍broker
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    ieloag 发表于 2021-10-12 16:06:10

    ieloag 19#

    2021-10-12 16:06:10


    好的
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    amandno1 发表于 2021-10-12 16:19:08

    amandno1 20#

    2021-10-12 16:19:08


    Broker的联系方式可以私信我吗？谢谢
    回复

    举报

    Ron_yu 发表于 2021-10-12 16:24:33

    Ron_yu 21#

    2021-10-12 16:24:33


    谢谢回复，请问你是Broker吗？
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    j5z7xce 发表于 2021-10-12 16:38:10

    j5z7xce 22#

    2021-10-12 16:38:10


    谢谢回复。

    不过有一点不太明白。既然已经是equity了，为什么还会成为loan？我的理解是，如果是top up的话，equity的部分就变成cash，转到offset account里面了。
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    cloudling 发表于 2021-10-12 16:43:43

    cloudling 23#

    2021-10-12 16:43:43


    那位网友的意思，大概是这样举个例子：
    我有一套自住房价值100万房贷还顺下55万，现在我还想买一套100万的投资房。
    那么我就去找银行top up我的自住房，银行允许贷给我自住房的80%做为贷款总额，那么80万减去55万就是25 万，也就是说银行top up给我了25万。 我现在手里多了25万现金和25万贷款，注意这个25万贷款要和你原来的55万贷款分开。
    然后我用着这top up出来的25 万用做投资房的首付和印花税，又跟银行借了80万去买了个100万的投资房。
    那么我投资房的贷款利息总额是25万+80万即是105万的利息可以用做 negative gearing, 这也就是上面说总利息可以做到105%的算法
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    dantewei 发表于 2021-10-12 16:56:53

    dantewei 24#

    2021-10-12 16:56:53



    谢谢回复。

    我明白了，就是说把25万现金拿出来，然后把贷款增加的那部分25万做成一个单独的loan。

    回复

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    ccwwhh2006 发表于 2021-10-12 17:07:29

    ccwwhh2006 25#

    2021-10-12 17:07:29


    25 万现金和25万贷款都是银行给你的，银行不能白给你25万现金是这个道理不
    回复

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    leonenjm 发表于 2021-10-12 17:13:59

    leonenjm 26#

    2021-10-12 17:13:59


    嗯，是，刚才又想了一下，因为把25万现金拿出来，再把贷款增加的那25万做成单独的loan。

    这样这个单独的loan用去买投资房，所以利息可以抵税。

    那如果投资房有租金收入的话，而且可以全部cover利息的话，那基本上也抵不了多少税了吧。
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    shenchen0110 发表于 2021-10-12 17:23:04

    shenchen0110 27#

    2021-10-12 17:23:04


    是不过你还有折旧可以抵税

    还有什么平时买点卫生纸灯泡割草机，偶尔去报销点车费，都给算进去。

    我还有几分才不是光脚啊
    回复

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    wm13150274 发表于 2021-10-12 17:31:04

    wm13150274 28#

    2021-10-12 17:31:04


    谢谢，今天的分都给你了。
    回复

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    nia_nia 发表于 2021-10-12 17:41:01

    nia_nia 29#

    2021-10-12 17:41:01

    如果自住房目前是fix动话 是不是就不能top up了？ 另外，top up出来的钱其实就是这些年来还的本金对吗？
    本金和增值
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    henryxiao 发表于 2021-10-12 17:46:29

    henryxiao 30#

    2021-10-12 17:46:29


    Top up后，你贷款能力也降低吧？和你直接去银行重新贷款有啥区别呢？
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    channelxue02 发表于 2021-10-12 18:00:00

    channelxue02 31#

    2021-10-12 18:00:00

    借贴问一下反过来的情况:

    有自住房几年后转投资，因为计划几年后买新的自住房。

    现有旧的自住房贷款即将转贷，为了更低利率，没有top up因为知道这部分产生的利息将来也不能抵税（如果几年后拿去买新的自住房）。

    在有闲钱的情况下，现在这次转贷应该选有offset的2.6%还是没有offset的2.2%？

    闲钱还贷款，几年后再redraw（不是top up贷款） vs  闲钱放offset，几年后直接拿去买新自住房  会有同样的税务结果吗？
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    shen1974 发表于 2021-10-12 18:07:07

    shen1974 32#

    2021-10-12 18:07:07


    投资房也是在这个新银行贷款吗？
    回复

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    coolmaomao 发表于 2021-10-12 18:19:15

    coolmaomao 33#

    2021-10-12 18:19:15


    如果想新买的房子拿来自住，旧房子拿来出租。怎么办呢？
    回复

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    flysky2006 发表于 2021-10-12 18:28:20

    flysky2006 34#

    2021-10-12 18:28:20


    一样的操作，不过旧房子能拿多少贷款额来做负扣税，得由你的会计师说了算
    回复

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    mrc99 发表于 2021-10-12 18:41:09

    mrc99 35#

    2021-10-12 18:41:09


    我刚刚将两个贷款合并，过两年会卖房，能解释一下吗？谢谢！
    回复

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    rosefinche 发表于 2021-10-12 18:54:49

    rosefinche 36#

    2021-10-12 18:54:49



    如果两个房子贷款合并在一家银行，当你需要出售其中一个的时候，银行会重新计算你的还款能力，比如你如果收入下降了，银行就会让你把更多的钱（你卖房子的钱）留在银行，而不是给你
    回复

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    7qq8kik 发表于 2021-10-12 18:59:55

    7qq8kik 37#

    2021-10-12 18:59:55


    但是这样做的话，投资房贷款利息就会变成投资房的利息，比用自住房贷出来的利息高不少啊。top up出来也没多少钱（假设top up出来10W，新贷款120W, 不到10%，但是利息却高了1%，会不会得不偿失？
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    YANGSAI32168 发表于 2021-10-12 19:04:47

    YANGSAI32168 38#

    2021-10-12 19:04:47

    问个小白问题，一般还款几年后可以top up?
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