求助: 租客break lease后去NCAT向我索赔，该如何应对

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30个月的租约，租客住了11个月，借口我没及时给他修房，中途退租。租客发退租通知给中介，按合同租客需要付3周break lease fee，结果租客不肯付，说如果我不免他违约金，他就去NCAT要求我赔偿。今天hearing，对方没提交材料，但是给了赔偿要求。3周违约金是3500左右，他列了7条他不满意维修的地方，其中4条他拍脑袋匡算出要我赔30000刀。NCAT让他2周内提材料，中介意思要我现在就去和他和解。说30000刀虽然超过NCAT上限，但批下来赔偿可能超过3周违约金。不知道这个金额他会不会去private court，那得请律师，估计费用更高。跪请达人给我指点下总的策略，我再一条一条问大家，给我出出主意，具体那些点我怎么找材料应诉。

jklu999

1. 他说我没及时给他修oven，让他一直喊外卖，自己匡算了一个赔偿是租金的30%x32周=10000多刀。实际情况是他说坏了，我给他修了，后来说修不好，他要换新的，原品牌是意大利的，而且其实不是烤箱，是一个嵌入式微波炉，我意思买个一般的，他不肯，后来协调下来一人一半。我买一个微波炉都没有10000多刀，这种拍脑袋NCAT会怎么判？我有当初修和买新oven的发票。32周不知他怎么算出来的，大概把第一次修到最后买新的期间时间全算进去了。

davezh

2. 他说合同规定，装了节水装置的才能问租客收水费。我看合同里写了一些水流标准。这房从买入第一次出租开始，记得中介告诉过我要装一个装置才能问租客收费。之前每任租客都付的，所以我默认是有这个装置的。他现在说没有，要我全额返还水费

baowei101

哎，当个房东真不容易，房东是弱势群体
祝你一切顺利

xiaoerfei

我还在国内，鞭长莫及，他是澳洲人，我是华人，NCAT的人对我态度很不友好，简直是弱势群体里的弱势群体。

chenlinchenlin

3. 他说有一个卫生间下水管堵住，不能用。要我赔租金的10%, 时间跨度是70多周=8500刀，事实是，每次他报修，我都让plumber去修了，当时问题都解决的，来一次也不便宜, 300多-800多刀。我有所有维修发票。长远relining，原来中介找plumber报价20-25k，我觉得太贵还没换。据说找专业relining，成本大概减半。

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4. 他说院子里的树死了，枝叶会掉下来不安全，所以他能去后院，要我赔租金的15%，时间是一年=9000刀。问题是中介之前一直说是邻居有投诉，从来没说租客不满意。中介找的砍树公司很贵，我后来自己找了一家，人家上门看后说树没死，也不是at high risk，我就让人修剪了下枝叶。他人没受伤，向我索赔的可以砍2棵树

wanghu2006

5. 他说电源，电线接得不合规，灯泡有跳闪。说我没给他修。实际是电工上门过2次，他说的那些事发票上都写已经改正过了。这条目前他没索赔，14天后就不知道了。

divinity

6. 门前有个葡萄架，木架子时间长有点烂掉了。中介申请拆除，我隔了几天就批准了，我有发票。租客说拆除时金属部分没被拆干净。这我是后来他们搬走后中介才告诉我的。这条目前没索赔，14天后就不知道了

pbaccount

7. 他说房顶有渗水，所以有霉菌。事实是房顶每年我都有叫人来维修换瓦，我都有发票。这条也是目前没索赔，14天后不知道。

Ricol

现在站在我的立场，他要求修的，我其实都给他修了，发票上都有工人做了点什么，基本问题都解决的。有个别项目时间拖得有点长，一是可能中介比较慢，二是中介找的都是很贵的报价，小的我不计较，大项我去比价，回来可能就比他要求的时间长。但是他搬走之前没有说，至少中介从来没告诉我租客不满意。现在搬走才说，多少有不想付违约金找借口的嫌疑。而且这个预约原来18个月，是一对夫妻租的，住了一年两人离婚，女租客找了男朋友来接盘，重新签了30个月的租约。现在交涉都是男朋友，以男女双方名义，但很多事讲的是人家夫妻那会的事，比如oven，那最多只能代表其中一方吧。我应该怎么找切入点反驳他们。我都有发票，他都是拍脑袋，他违约，不付违约金，我还上赶着去和他和解。中介说如果不和解，我损失会很大，难以估计。我原来以为最差是我拿不回那3周违约金。现在他这么拍脑袋索赔，我哪里是个底啊？

watergirl1006

有业内人士或者上过NCAT的可以给些建议吗？

大狮

这种微波炉不能用，又不是炉子不能用，喊外卖也算我头上，也太无理了，是不是？算下来等于我一天要贴他50刀吃饭。

yasihu

你的房子肯定很好很贵，看你的取舍了。

ceciliacat

实在是同情楼主，怎么会摊上这样的租客啊，简直了…

wynneli

3万块好像够请黑社会了

deandingcn

别听中介的。
他们最希望的是结束一切纠纷。至于谁付钱他们不在乎。

z0uyyn5

同情楼主。另外解决完租客， 要考虑解决中介了。

yuanyuan_2173

这个要请你的租房中介处理了，也许他们要收费。

但这些issues如果是租客之前没提出的，或者提出后你一直积极找人在修但没能修好的，要调之前的时间记录一条条驳斥回去吧。不可能都是你的责任。

他们可能也不是真的要这三万，就是不想付break fee。外加还要索赔一些租金回去。碰到这种租客真是无语。

evida

3万块。。。。。。。。。。我都以为我看错了。有时候真心觉得国内出租房更省心一些。

你人又不在澳洲，只能请中介出面了，又得花一笔钱。

另外。。。很多中介收回扣的。。。贿赂的一种

320_zhm

人不在澳洲，太被动了。如果是我，就听中介协商解决。

睿龙

这租客就是无赖呀

doubletin

这不是租客，这简直是瘟神啊

子玉

垃圾租客，我以为我租客都够难缠的，没想到还有这样的。不过我好一点是我中介整天担心我换掉她，遇事儿都挺操心，所以还没到这一步。楼主人在国内，真要找个有经验的中介帮你搞定些，高一点儿的rate也行，主要要经事儿多有经验那种。这边我了解了，随时可以换中介，你可以让中介给建议，他们经事儿多，一般都知道怎么解决比较好。中介要是不管，就可以考虑联系其他中介

aftea

我感觉你的中介不行，太蔫儿了，下次记得宁可多点中介费，也不要找没用的中介。别捡了芝麻丢了西瓜

diana_0703

三万，好高端的租客

xiangjianjun

这租客吓死人了

wwjjbobo

隔着中介，真的不知道已经发生了什么事。
举个例子，我的投资房，有一个租客要在卧室装空调，中介也不说为什么，我也没当大事，在犹豫。因为这不是紧急必要维修，我不是一定要答应。
后来中介又告诉我，租客在没有得到我允许的情况下自己装了个移动空调，在窗户上打孔的那种。我很不高兴，我说租客为什么呀，不能等我装个墙上的吗？
再后来中介直接说租客告我去ncat，说我不允许装空调。我说，这还有没有天理了，你来的时候卧室就没空调，干嘛我没装空调，你还告我？中介啥话不说，说我说的对。
结果，在中介告诉我租客告我那天给我看一封租客的信，是一封专家的介绍信，说是孩子脑部有什么问题，要戴头盔，所以一定要空调降温，可是我不知道呀！中介是把我叫到办公室看的信，他不敢邮件发给我，因为邮件发给我的有日期，我能说明责任不在我，是我不知情，完全不知道这封信。
最后还去了ncat，中介收了我四个小时的钱，租客的空调不用拆，我也不可能要求他拆。他们双赢。
我输了四个小时的上庭费用，和窗户上的一堆洞要修补。
后来我知道，中介从租客手上拿了一套投资房去管理。中介不知道在租客面前扮什么样的好人。
然后，作为我所能做的，中介你不是拿了一套新房子吗？那我把我的房子都从他家转走，公平合理。
鬼佬中介。
再后来，我自己管理了房子很久，不为省钱，就为能及时给租客做各种维修。能修的我都修。反正自己的房子也是要维护的，投资期间的费用还能负扣税。

yinxin23108

楼主的case，如果上庭，要付中介的费用。估计多多少少都要付一定的赔偿。ncat确实很向着租客。最后一共花销多少确实未知。但是就这样免了也确实有点郁闷，哎，难办。

wangjianjun521

所以后来我基本上大面上租客的维修要求只要不太离谱的，都办到。
有好中介推荐吗？我找的大中介，里面property manager 走马灯似地换，而且跳槽也是跳来跳去。

kevinyjj

就是觉得我基本维修都有求必应了，他违约，他不付违约金，结果要是违约金一点拿不回来还要我赔他，那我真的要郁闷死了。关键他毫发未损，又没有发票之类的实际损失证据，就凭他拍脑袋，也太欺负人了。

jackzhoo

不和解，这些理由没有哪条站得住脚，大概率他输。

jimmiegq

楼主，如果对方一直要你修这，修那的时候，你就需要考虑换租客了，我的个人的经验是。

在房子没有质量问题的情况下，租客整天找茬式维修，肯定是个不良租客！！！

永恒的旋律

感同身受。中介真的不知道在中间什么角色。之前一个中介，室内墙面重新刷，她找的油漆工在油性涂料上没有铲，直接刷水性，造成脱皮严重。而且第一次让我选颜色，我选了，她居然自己觉得不好看，自说自话让油漆工换了个颜色又刷了一遍，还收我2遍钱。树也是的，明明没有死，也不是高风险，骗我树死了，天天逼我砍树，因为投诉的邻居很强势。后来发现树没死要council 批，他们代理我要出授权很麻烦，马上说让我自己管这棵树的问题。数不胜数这样的例子。

joannetzai

我想了想，如果在你的位置，也许我要租客付租金到我找到租客，也就是租客可以选择一直住到下一个租客搬进来。这样你就当没有那个break fee，就当租客没这回事，换个租客住进去而已。争取租金不损失。
如果也不答应，就上庭喽。

不过你人不在澳洲，你觉得有几成把握中介帮你把一份份invoice和维修过程讲给tribunal member听？

有一点可以确认的是，ncat一天可能几十个case要处理，根本没有时间听故事，尽快达成双方协议是目的，公不公平不重要。

micocanada

很麻烦，你人不在澳洲更被动。
NCAT一般会偏袒租客。看着你罗列的这些条，可以看出你还是有些问题的，当然租客是老油条拿捏了你的这些瑕疵。

事已至此，就让他闹吧，NCAT判多少，你就赔多少。说你无责任，你就无责任。

bella0829

这房子第一任租客租金比现在贵300，几乎从来不叫我修东西。后来他们夫妻俩住，也挺太平的，自从男朋友来了之后就不太平了。所以说每个人对同一样东西的expectation不同结果就会不同。中介说周围房子都挺贵的，我只有翻新或者推倒重建才能提高租金，有高租金才能有好租客。问题是我这几年不会回澳洲，我自己不住就没必要推倒重建，翻新找中介代理的话，基本就是预算无上限，质量无下限。

YasYas

还有一个阴招，是我从朋友了解到的，发“意外”邮件（转发其最恶劣的那个邮件，例如此事就是那个30K的索赔清单），到期雇主单位的老板那里，这个需要做一番调查，或者当初他签合同的时候的雇主Payslip，然后通过其职位找到其老板。

我这个朋友是这样做的，发了两封邮件，分别给了这对恶意租客的雇主老板，写的邮件，就是想问一下此人是否在此地工作，想做reference check，重点是转发他们的恶意诉求的内容。

结果两个人炸锅，这几乎断送了他们在他们老板面前的reputation，恶意租客秒怂。

记着邮件要合法！！！！！我一直觉得，对待贱人要用非常规手段！！！