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华人澳洲中文论坛›论坛 › 澳洲生活 › 澳洲房产 › 养老型投资房的终究归宿

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    养老型投资房的终究归宿

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    2021-5-15 20:45:34 264 138

    看一个帖子，忽然想到的问题。

    举一个例子，假定的，不必在乎数字，这样大家更好探讨：一个公寓，40岁买入，卖价50万，存款80%，首付10万，存款40万，IO only。50岁，假定涨到了100万，top up refinance，仍是80%存款，能够拿泛起金80-40=40万，放在offset里缓缓花。假定60岁，房价涨到150万，最初一次refinance出来十二0-80=40万，之前进疗养老。房租尽可能做到自力更生或略有赢余。这样是不是可行。
    毕竟卖投资房，尤为是大幅增值的投资房，增值税交的太多了。所以要不就不卖就否则就等它贬值不大的时分卖，才不至于交付太多的税。
    以上设法是不是正确，请斧正。
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    全部回复138

    sunack 发表于 2021-5-15 19:17:01

    sunack 沙发

    2021-5-15 19:17:01

    refinance需求你有足够的income和cash flow来还贷。
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    ylw 发表于 2021-5-15 19:20:44

    ylw 板凳

    2021-5-15 19:20:44

    赞成！观念别致、思绪明晰，请遵照履行。但要留意危险。
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    kunmpsz 发表于 2021-5-15 19:22:29

    kunmpsz 地板

    2021-5-15 19:22:29

    退休之后银行确定不愿存款了。所以40岁开始想这个有点迟了。假如不肯意卖投资房，你的投资房组合外面一定要想好退出计划。好比卖一个来还其余投资房的存款
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    hzn9703042 发表于 2021-5-15 19:24:13

    hzn9703042 5#

    2021-5-15 19:24:13

    并且房租也要相应涨啊，要不你topup 出来40万，这40万的存款利息也是要还的。我感觉房租涨幅是无奈cover 这40万的topup 的。
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    steal 发表于 2021-5-15 19:26:17

    steal 6#

    2021-5-15 19:26:17

    你怎么包管房价就一定涨？ 假如你60岁的时分，房价上涨到$30万呢？
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    vbcoco 发表于 2021-5-15 19:28:34

    vbcoco 7#

    2021-5-15 19:28:34


    存款天然是第一要斟酌的因素，其次是税务。以上数字都是参考，详细哪一年做最初一次refinance，要按照实际状况。
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    highlife 发表于 2021-5-15 19:30:11

    highlife 8#

    2021-5-15 19:30:11


    这个不在探讨之列，空军请绕行，谢谢。
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    cyzl 发表于 2021-5-15 19:33:04

    cyzl 9#

    2021-5-15 19:33:04


    我说了，房租尽可能做到自力更生或略有赢余，所以refinance多少，要按照详细状况，而不是一定40万或80万，以上数字只是参考
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    游海儿 发表于 2021-5-15 19:34:47

    游海儿 10#

    2021-5-15 19:34:47


    请展开说，危险除了房价房租长时间上行（空军舆论，不在探讨之列）还包罗哪些
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    xie107 发表于 2021-5-15 19:36:51

    xie107 11#

    2021-5-15 19:36:51

    症结在于银行在你退休后肯不愿给你减少存款额度。。。
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    haiyyaih 发表于 2021-5-15 19:39:28

    haiyyaih 12#

    2021-5-15 19:39:28

    要斟酌通胀
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    萧萧而下 发表于 2021-5-15 19:40:57

    萧萧而下 13#

    2021-5-15 19:40:57


    我不倡议卖一个投资房还其余投资房存款的做法，增值税是规避不了的。所以应该卖的是自住房，自住房尽可能买增值后劲微小的独立屋是邪道。投资房买levy低的公寓和unit，为了不地税，如斯能力最大化收益。
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    考拉熊 发表于 2021-5-15 19:42:00

    考拉熊 14#

    2021-5-15 19:42:00

    楼主这个是简略模板，实际操作起来要斟酌的要素还有得多。
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    99yzy 发表于 2021-5-15 19:44:23

    99yzy 15#

    2021-5-15 19:44:23


    最初一次存款机会很首要，不克不及比及退休后。
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    tonywu 发表于 2021-5-15 19:47:01

    tonywu 16#

    2021-5-15 19:47:01

    最大的问题是10年房租能涨多少。假如少量开发，房租10年不涨怎么办？
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    xuqing527227 发表于 2021-5-15 19:49:23

    xuqing527227 17#

    2021-5-15 19:49:23


    个别来说，历史数据，房价和房租长时间跑赢通胀。
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    123321 发表于 2021-5-15 19:53:42

    123321 18#

    2021-5-15 19:53:42

    两个条件，一是房价只涨不跌，二是你的支出只涨不跌还能贷出钱来
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    sujdfff 发表于 2021-5-15 19:54:45

    sujdfff 19#

    2021-5-15 19:54:45


    房价房租长时间上行，空军舆论，不在探讨之列，并且历史数据也不反对此舆论
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    xyxtsgllj 发表于 2021-5-15 19:57:48

    xyxtsgllj 20#

    2021-5-15 19:57:48


    历史数据就是比来3年房租上行啊
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    ssjj 发表于 2021-5-15 20:00:32

    ssjj 21#

    2021-5-15 20:00:32


    我私感觉，长时间来讲，这2个问题不是问题
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    xiuxiandao 发表于 2021-5-15 20:02:11

    xiuxiandao 22#

    2021-5-15 20:02:11


    30年呢
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    zepp 发表于 2021-5-15 20:06:12

    zepp 23#

    2021-5-15 20:06:12

    兄弟，套出来的钱不要利息啊？
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    萧云飞 发表于 2021-5-15 20:08:40

    萧云飞 24#

    2021-5-15 20:08:40


    请详细展开，不惜赐教，谢谢
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    nobbie 发表于 2021-5-15 20:12:18

    nobbie 25#

    2021-5-15 20:12:18

    既然是养老，固然要斟酌各种危险，等老了出了问题，能让你从新年老一次再来做选择吗？
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    cshark 发表于 2021-5-15 20:13:48

    cshark 26#

    2021-5-15 20:13:48


    放在offset账户
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    wywwyf 发表于 2021-5-15 20:15:03

    wywwyf 27#

    2021-5-15 20:15:03


    所以大家探讨，请详细阐明问题
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    jming523 发表于 2021-5-15 20:18:24

    jming523 28#

    2021-5-15 20:18:24


    30年来看，我倡议你回国买房，当初买一套顶30年后20套。无意义吗？假如历史是变化无穷就没有那末多投资亏钱的了
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    wst 发表于 2021-5-15 20:20:42

    wst 29#

    2021-5-15 20:20:42

    我感觉不克不及怕交增值税而不卖投资房，假如投资房有2个以上的，是能够经过卖一个而盘活资金的。固然这个因人而异，详细状况详细剖析了。
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    eskimorenpwb 发表于 2021-5-15 20:24:42

    eskimorenpwb 30#

    2021-5-15 20:24:42


    看来您是空军，请绕行，这不在探讨之列。

    我不倡议卖一个投资房还其余投资房存款的做法，增值税是规避不了的。所以应该卖的是自住房，自住房尽可能买增值后劲微小的独立屋是邪道。投资房买levy低的公寓和unit，为了不地税，如斯能力最大化收益。
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    lwilxy 发表于 2021-5-15 20:27:22

    lwilxy 31#

    2021-5-15 20:27:22


    花不？
    花就得换利息，
    不花套出来干吗？
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    liuxiaojin 发表于 2021-5-15 20:30:22

    liuxiaojin 32#

    2021-5-15 20:30:22


    offset随时可花，递增利息随时变动，做好估算
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    waq221 发表于 2021-5-15 20:34:23

    waq221 33#

    2021-5-15 20:34:23

    这个问题我也思考过，从财务角度明智上是该在养老时卖自住房 downsize 去本人以前买好的投资房。然而实际操作起来没有这么easy。个别来讲，住了多年的自住房，会是本人具有的一切房子里最佳的阿谁，也是最有感情的阿谁，为了钱去住差一等的房子，情感上会很难承受，特别是在人老了经济其实不拮据的状况下。所以有些税是省不了的。就是咱们为了避免交这些税冤屈本人，其实到了娃那一辈，才不会冤屈本人呢，确定卖的不疼爱。
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    kuangsha 发表于 2021-5-15 20:38:27

    kuangsha 34#

    2021-5-15 20:38:27

    楼主与其这么想，不如看看一些正现金流的房产。27，8万的租400一周，本息连还，等你退休了就能吃房钱了，是否比这类refinance的形式更安妥？
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    steal 发表于 2021-5-15 20:39:56

    steal 35#

    2021-5-15 20:39:56


    Downsize是老年人的必定吧，你老了，孩子走了，本人住那末大的房子干嘛，不累吗，不寂寞吗，我还想环游世界呢，怎么能让一个房子囚禁我，宫殿也不行
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    lemon25 发表于 2021-5-15 20:41:36

    lemon25 36#

    2021-5-15 20:41:36


    正现金流的房产不是没斟酌过，小镇上得多，但增值很差，分歧适这类思绪。
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    bally 发表于 2021-5-15 20:43:34

    bally 37#

    2021-5-15 20:43:34


    囚禁??

    见仁见智吧，呵呵，反正我不以为Downsize是老年人的必定，那不外是为了钱不得已而已。
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    NEWBEE 发表于 2021-5-15 20:45:34

    NEWBEE 38#

    2021-5-15 20:45:34


    好，祝愿你
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