地产投资的若干谣言

建文

值得参考

yyyxxx

你说的是学区房，我说的是投资房。我集体感觉是两种房子。

meili_ah

都同样，我也良久没涨房钱了。楼花各处开花啊。Bankstown地位最佳的那条街，叫French ave,就那短短的一条街，新房加楼花都上千套了。

yu2637

房钱其实有一个接受极限的问题。大少数的租客都不太违心付高房钱，只管房子可能很值钱。

revenant

请问28万租440，是否需求每一年往回补交税阿？变为投资房，当前卖房增值税也要交不少吧？谢谢

yyok

还有各处的学区房

trubul

2014年曾经套现20万了。加之原有存款，房钱大略持平，一年上去有大量残余。

卖房只要两种状况，第一，失业的时分;第二，退休的时分。

qp198

perth买的房子始终在上涨，亏大了

考拉熊

写的不错。

xyxtsgllj

卖房只要两种状况，第一，失业的时分;第二，退休的时分。

这是针对华人吧  华人失业都纷歧定卖房，由于个别都有点贷款的。退休都纷歧定卖，极可能传给下一代。

普通鬼佬倒是个别想换房子，只要卖了房子能力换想要的。有钱的除外。

ssz

第二点，地大破房，只适于入手才能强的同胞。否则明天修这里今天修哪里，保护费过高了太费神费钱了。
租客是不会在意你后院地大的，租客只在意房子外面，地大只会感觉费事要除草蚊虫多。

skywarrior

负扣税是十分有用的货色，说了这么多年了，不要以为大家都是傻子。

doublefish

3S 中Schools? 莫非有好学校这2个区？

jin2002

1合用这个法则是只要悉尼，其余城市都达不到。悉尼按照过来五十年，大约是八年半翻倍，数据都很容易查到，1970年中位价18700，到1977年39200，大约一倍，1984年84500，1991年186000，1998年260000，2003年519000，2010年624000，2017年十二0万摆布。能够看到，大少数时分七年翻倍还真是合用，但在九十年代到00年代，分别有两次增长较慢，把总体速度拉回到八年半摆布，剖析是分别收到支出增长制约和经济危机影响。我觉得当前增长不会这么快了，但十年之内翻倍对悉尼根本是铁律。
house增值更快，根本合乎七年翻倍，公寓大约十年翻倍，所以综合看八年半摆布合乎实际状况。但公寓房钱报答更高，二者的资金报答率是根本同样的。
2 作者思考不错，确实不克不及整个置信，但对于负扣税是了解过错。关于高支出阶级，负扣税是彻底无效的。
3 其余同窗说的三个S，就是我从来买房的挑拣规范，根本买了就不会错，我在中国和澳洲买了十来套房子，都是根据这个规范，少数做到均匀每一年15%以上报答，初期二十年前的房子当初翻了十倍，中期十年前房子也有三四倍，近期五六年内的根本都在接近翻倍了。
悉尼有些房子自身还能够，然而没有放在正确地位，好比交通欠好的wentworth point,学校欠好的东北区，商业欠好的远西区，广泛涨幅不如其余区域。我个别选在新交通线区域，找商业核心区买，假如学校还能不错的话，根本没有任何危险。

天下有雪

此外增补，auburn,bankstown不合乎3S规范。学校差不说，最首要的是商业层次。不是有商店就叫商业，为何eastwood商业层次比burwood低，由于没有购物核心和主力店。burwood,chatswood为何房价坚挺，由于造成了商业集群，都有两个以上购物核心。

yu2637

此外增补，auburn,bankstown不合乎3S规范。学校差不说，最首要的是商业层次。不是有商店就叫商业，为何eastwood商业层次比burwood低，由于没有购物核心和主力店。burwood,chatswood为何房价坚挺，由于造成了商业集群，都有两个以上购物核心。

tzb000000

仍是不明确付扣税有甚么用，既然卖房的时分要扣除算总账，等老了支出低的时分再卖吗

wzmsdy

楼主是来说情理的，回复一下我的看法
“1. 7年房价翻倍
这个最假了。彻底却决于你看拿个7年，确实有些7年房子翻倍了，但没翻倍的7年有得多。”

-- 赞成，按过来20-30年历史来看，均匀房产涨幅也就是5-6%。 7年大略是1.5倍，两倍大略是13-15年。 不克不及拿暴跌的拿一两年来算，也不克不及拿暴涨的一两年来算，房产是长时间投资，不合用于短时间套利

“2. 大地破房涨的快
这句话对，但只说出了部份真谛，后半句是跌的也快。看看这波大地破房跌的可惨了。”

--赞成 大地破房的概念应该是说地价在涨，房子在升值，所以要买保值的地而不是升值的房子。可这合用于要推到重盖或者分地，不然这类房产没有寓居价值，买的人不会斟酌过量的溢价，破买破卖的话没无意义。

“3. 公寓涨的慢，跌的快
涨的慢再大部份状况下确实是事实，但也不绝对。至于跌的快，这波上涨绝对是打脸。自从2017年中开始上涨以来，我就没看到哪一个月公寓跌幅超过house的。乃至一度公寓还在下跌，house在上涨。直到当初依然是house跌的快。

我说的公寓是二手房。我对楼花有成见，澳洲近20年的楼花（包罗楼花公寓和house and land package）就是一个joke。哪怕有得多人买楼花赚钱，那末我要说那些人买别的房子，不论二手house仍是公寓，都赚的更多。”

-- house跌的快是由于太多投契客买了破房子，欠好租不克不及回现金，最初只能亏损发售，公寓租售比高，跌的时分也敢长时间持有。然而寓居属性高的house状况有所不同，这个要详细看

“4. 好区涨的快，抗跌。差区最晚涨，最先跌
这句话绝对是啪啪啪打脸。这轮上涨始终是悉尼的东区，北区等领头羊。大西区跌幅小，乃至有没跌的。跌幅最大的貌似是hunters hills，穷人区中的穷人区。”

-- 那是由于穷人区的房子在上涨期间没人卖，需求发售的都是高价格品质欠好的，很容易拉高价格。就说Hunters Hills，假如有5-10m的资金想要动手，你就会发现那边好的房子价钱异样坚挺，得多人卖房子能够等几年，他们不是很焦急杀跌

“5. 负扣税
负扣税实际上是个谣言，然而是一个初级的谣言，对比难揭穿。所谓负扣税，就是你投资房子亏损了100刀，政府退给你32.5刀的税。得多人因此特别开心说是抵税了。其实仍是亏了67.5刀。换个说法，A给B100刀，B去帮A交32.5刀的税，剩下的钱B拿。A会这么赞成么？”

-- 负扣税能够了解是房产收益的一个部份。得多买投资房负扣税的支出在10w乃至20w以上，缴税比例39-45%，这类状况下，报亏的1w澳币就会有4000上下的税务报答，这个十分迷人。

换个角度，一集体手里有10w澳币，他做的每一个种投资都会被收40%边际税，也就是说，假如他投资收益10%，扣完税就剩下6%，这个就比CPI高一点，能够说是很失败的投资。再高的投资收益就会有更高的危险。关于这些人来讲，投资房产能够享用负扣税，而不是额定缴税，能够有房钱收益来对冲存款利息，能够享用每一年4-5%的实际房产增值。

不卖房子的状况下，能够享用退休当前不乱的房钱收益，能够说是很合算的投资了。

最初说投资现金流：
一套70w的两室，算上税73w。本金18w，存款56w，根据4%，年付利息2.24w，580aud/w收益，年收益3w，扣掉中介，strata和cuncil，根本上持平，可能大量亏损1-2千。然而算上负扣税，有会有5000的回款。总和收益也有3-4千。 这18w假如买理财，7%收益一年就是1.2w，扣完税才6000摆布。上下就差两千现金流，这尚无算房产长时间持有的收益，refinance的收益，offset的收益等等

xiuxiandao

纷歧般的有才

zhou1996

赞LZ码字辛勤。

yu2637

不把老黎民赶到房地产牢笼外面 他们就会每天想要如何害朕了 幸而有了房地产 老黎民当初每天想的是如何互坑 朕安全了欢送批判他的舆论，但请不要攻打他这集体。
欢送批判他的舆论，但请不要攻打他这集体。
欢送批判他的舆论，但请不要攻打他这集体。

lwilxy

这个国度好像是这模样，低支出的想着怎么多领各项补助，中产全在买自住再买投资房争夺利用当下付扣税和将来资本增值，政府是不会坎大少数的福利偶然拿少部份人的开开刀，拖住房价而后各种税收个不断，税金大部份利益输入了穷人更富，低支出的喝点剩汤活命，中产上下被挤压，好不易攒了点养老钱最初再来被均匀～～

holyfeld

2010年6月在东区unsw旁边49.5万买过一套两房公寓，看当初的市场觉得80-85万，房钱820每周。十年都没翻倍，是否挺差劲的？

低调百舸

请问套现20万进步糊口品质的话，利息能够抵税吗？假如拿去买别的投资房，那下一套投资房也不算最大化抵税吧？

hjunsn

太奇怪了。我敌人也在那边买了公寓，可能比你早几年，报答还能够啊

cyzl

2007-2017确定翻倍了。这个2010的50万-2020确定翻不了，可能要再等两三年能力能力到一百万吧。。。但房钱还能够，最令我欣喜的是历来没有空租过一天。

wst

租售比不错呀

czly789

陈年往事了，忘了。一堆存款，缓缓还，说不清是否最大致税了。

nobbie

低息时买投资房，很容易正资金流，再加之折旧负扣税，其实挺好的。

steal

正确

99yzy

小白问一下，这类状况根本是正现金流了，还能负扣税的话是靠屋宇折旧来负扣税吧？假如买的投资房是旧的房子，没有折旧了，那末就无奈负扣税了，除非产生培修等费用

tonywu

房子的折扣是大头，根本上是按照房龄来算，越新折扣越多，不代表老的就没有。并且由于是房钱收益，所以维持房钱的各项费用能够用来抵税，这个要税务师详细操作，真实不行就做refinance，拿钱出来换自主的存款，减少借款额度，减少收入

考拉熊

好像从新存款减少存款额度部份的利息不克不及算入投资房expense 吧，但愿专业会计能详细阐明，我只是有个大略影响

huangxijun

赞成

霉得心慌

谢谢赞成：）

但你举的例子我赞同一部份。亏损1-2千的房子，ATO回款5000，即便是45%的税率那档，那折旧大略就是8000。假如32%税率的人，想做到回款5000，就要有1万2的折旧。关于70万的两房公寓，能做到如斯高折旧的都是新或者近新的。那就有屋宇品质危险。其实投资危险也蛮大的。能投资的相似房产很少很少。所以我集体不喜爱这样的投资战略。

我批评负扣税的初衷实际上是得多人不理解它，每天挂在嘴上。其实没想象那末好。是好是坏是个因人而异，很繁杂的事件。我的初衷是“部份假相同等于谣言“的思绪。

yexi

确实如斯，并且新公寓之类的资本增值不乐观，除非QE

traumfilm

赞成，mark

coke_xemon

顶一下楼主，这么违心分享本人的见地。除了负扣税，其余的我都赞同