地产投资的若干谣言

彩色鹦鹉

对于地产的定律有得多，经常颇有压服力，可阅历了涨跌当前，子细想一想得多都是谣言。投资仍是要做钻研，不要拍脑袋。

1. 7年房价翻倍
这个最假了。彻底却决于你看拿个7年，确实有些7年房子翻倍了，但没翻倍的7年有得多。

2. 大地破房涨的快
这句话对，但只说出了部份真谛，后半句是跌的也快。看看这波大地破房跌的可惨了。

3. 公寓涨的慢，跌的快
涨的慢再大部份状况下确实是事实，但也不绝对。至于跌的快，这波上涨绝对是打脸。自从2017年中开始上涨以来，我就没看到哪一个月公寓跌幅超过house的。乃至一度公寓还在下跌，house在上涨。直到当初依然是house跌的快。

我说的公寓是二手房。我对楼花有成见，澳洲近20年的楼花（包罗楼花公寓和house and land package）就是一个joke。哪怕有得多人买楼花赚钱，那末我要说那些人买别的房子，不论二手house仍是公寓，都赚的更多。

4. 好区涨的快，抗跌。差区最晚涨，最先跌
这句话绝对是啪啪啪打脸。这轮上涨始终是悉尼的东区，北区等领头羊。大西区跌幅小，乃至有没跌的。跌幅最大的貌似是hunters hills，穷人区中的穷人区。

5. 负扣税
负扣税实际上是个谣言，然而是一个初级的谣言，对比难揭穿。所谓负扣税，就是你投资房子亏损了100刀，政府退给你32.5刀的税。得多人因此特别开心说是抵税了。其实仍是亏了67.5刀。换个说法，A给B100刀，B去帮A交32.5刀的税，剩下的钱B拿。A会这么赞成么？

负扣税自身是蚀本的。假如房子有贬值，并且增值税有减免，那样配合使用才划算。假如房子有大额折旧，那末只是账面亏损，负扣税无意义。但得多人不知道折旧在卖房的时分大略有一半是要吐出来的。

我也懒的举例子了。有心理的人一定会本人找数据钻研。随声附和的人一定会持续跟在大家前面乱说。

欢送批判我的舆论，但请不要攻打我这集体，谢谢。

lw9797 · 发表于 2021-5-15 19:56:38

大地破房假如改建为何会亏呢？不睬解。假如大地破房自身卖的很贵，那好了解，但若只是比地价高不了多少，加盖成好房子卖出去怎么个亏法呢？

hiqyj · 发表于 2021-5-15 19:59:02

楼主这思惟很好，很感性。集体投资的话首先大势跟你瓜葛其实不大，像罗振宇往年演讲时说的：没有人天天出门前看得是寰球的均匀气温，你要钻研的是合乎你估算的区域的详细数据，是“小趋向”，而不是“大趋向”。你罗列的这些法则说的都是大趋向，所以并无甚么实际参考价值

zhou1996 · 发表于 2021-5-15 20:00:20

大少数人盖房子发生的利润都进了builder口袋，赚的是房市走好时的贬值，以及大好时买家的激动溢价

sun7777777 · 发表于 2021-5-15 20:02:24

七年翻倍确定不许，由于房地产在过来几十年曾经低落了，土地价值和价钱曾经趋平，于是将来翻倍的年数确定要延伸。我估量最少十到十五年

sunack · 发表于 2021-5-15 20:07:08

我最赞成的是负扣税！中介们呼悠的负扣税神话最佳呼悠！
此外还有人被中介的“悉尼哪里找1m下列的house”呼悠！

仙人小球球 · 发表于 2021-5-15 20:10:47

好区抗跌，我以为是真的。好区这个概念其实也在不停改动，不是说hunter hill是穷人区就合乎好区的定义。我感觉套用的3S对比合适辨认好区

sun7777777 · 发表于 2021-5-15 20:13:40

个别我们说

就是指翻倍的阿谁七年其余的七年不算的

平凡 · 发表于 2021-5-15 20:14:41

总之，不要置信中介买楼花就对了

guipu · 发表于 2021-5-15 20:16:11

公寓和house and land package就是joke. 价值品质就是个joke.一群楼花中介赚得盆满。

wfcc · 发表于 2021-5-15 20:18:20

求问3S

moonlight · 发表于 2021-5-15 20:21:39

假如是炒楼角度来看，你的观念根本是对的；假如从长时间投资来看（10年以上），部分观念不合用。

艾木头 · 发表于 2021-5-15 20:25:52

房市欠好的时分盖新房确定亏，除非你本人入手盖，不算人工，只算资料。

langmanzhuyi · 发表于 2021-5-15 20:27:10

假如用3S准则，Auburn,Bankstown是规范的好区。

waq221 · 发表于 2021-5-15 20:29:23

Nagative Gearing总好于没有吧

123321 · 发表于 2021-5-15 20:31:56

Mark

天下有雪 · 发表于 2021-5-15 20:35:15

3S这个理念拓展到将来，好比五年，十年，十五年当前仍是不是好的3S呢？我对这些区不相熟，只是狭义上感觉投资客应该本人做作业去判别和预测。不克不及生搬硬套他人口中的好区豪区

benq · 发表于 2021-5-15 20:39:44

Mark

彩色鹦鹉 · 发表于 2021-5-15 20:41:59

Station, school, shop，不知道是否这三个。下面那位咫尺客好像懂得多，你能够和他交流一下。其中心就是找出将来会发生待业和人口增长的区域，简略说就是将来的供求瓜葛。

pengsk2003 · 发表于 2021-5-15 20:46:28

大地破房不是不克不及买，而是不合适一切人，不克不及看见他人挣钱了本人也想，要看本人有无这个才能。不仅是金钱还有更首要的

liuxiaojin · 发表于 2021-5-15 20:51:41

其实负扣税蛮首要的，假如你每一年应税支出很高的话。楼主总结的也很好，负扣税必需和实际现金流配套预算才行。也就是说，要找到：投资发生的费用在税务上能抵扣应税支出，但每一年投资名目的净现金流是负数或者为零（或接近零的小正数）。除此以前还有很首要的一点：该投资名目必需有长时间增值后劲，也就是说长时间看涨，增长率必需高于你领取利息和其余投资费用的。这个增长率按照你融资范围计算得出。每个投资计划都不同，不克不及简略和街坊进行对比。

当初悉尼墨尔本房价上涨，我觉得能完成以上准则的好货又开始泛起了。先阐明，我不是中介啊

zzlzss · 发表于 2021-5-15 20:55:04

Timing
Location
Potential

My 2 / 3 cents

平凡的人生 · 发表于 2021-5-15 20:59:06

auburn/bankstown的 school？？？

艾木头 · 发表于 2021-5-15 21:01:06

据我的视察，不投资的人老是显得比投资人聪明。

heiye · 发表于 2021-5-15 21:02:39

5. 负扣税
负扣税实际上是个谣言，然而是一个初级的谣言，对比难揭穿。所谓负扣税，就是你投资房子亏损了100刀，政府退给你32.5刀的税。得多人因此特别开心说是抵税了。其实仍是亏了67.5刀。换个说法，A给B100刀，B去帮A交32.5刀的税，剩下的钱B拿。A会这么赞成么？

阐明你没真正搞懂甚么是负扣税

CCNUgiaour · 发表于 2021-5-15 21:07:16

正现金流负扣税，理解一下

eskimoren · 发表于 2021-5-15 21:08:49

所以auburn的house从2009年到当初增幅很大

霉得心慌 · 发表于 2021-5-15 21:13:23

hunter hill的欠好在于它的价钱，所以hunter hill并非所谓的好区

beyang · 发表于 2021-5-15 21:17:08

折旧折旧折旧～～～～

pi99 · 发表于 2021-5-15 21:19:34

负扣税仅仅只能把屋宇折旧这部份的钱整个转换成为了现金流其余开消部份好比strata,interest,agent fee都是和lz说的一个状况，本人税务最低档的税率来抵扣开消好比支出20万那就是按45%来抵扣，实际仍是本人出了55%
关于上面几类人基本没甚么用1.现金买房 2.低工资或者收现金的任务 3.旧房，折旧低 4.新房，然而房价过高房钱支出远远无奈cover除depreciation以外的开消
最初一切的depreciation抵扣的税，在卖房的时分都要对消capital gain.
当初悉尼还能找到能够靠负扣税做成正现金流的房子？吗？当初还指望负扣税来买投资房只能说是不懂投资

tjg · 发表于 2021-5-15 21:20:42

我赞成。我看好auburn, bankstown，虽然没有买

sheyang · 发表于 2021-5-15 21:24:49

你说的是对的。只是得多人偷换概念把贵的区定义为宜区。事实上仍是应该看3S等硬目标。这样定义出来的好区才会抗跌

亿瑞达 · 发表于 2021-5-15 21:26:20

说好了不要对我集体做评估的。
你能够说我的观念错，假如你偷懒，也能够不解释错在哪里。。。但干吗要说我不懂呢？

负扣税正现金流我固然懂，但没有折旧，或者没有甚么廉租房政府白给的8千5或者1万等等，是不成能做到负扣税正现金流的，我在原文中曾经指出了折旧在负扣税的首要性。我的意思是负扣税是个谣言，负扣税只要和折旧，资本增值配合，才无意义。

shuifeng111 · 发表于 2021-5-15 21:27:37

说的很好，只不外得多人不肯意听，难得有一个言之有物的帖子，给楼主点赞

zhl1981221 · 发表于 2021-5-15 21:30:56

得多状况下，不懂的人不知道本人学习弄懂，而会说懂的人不懂。所以跟此类人不必挥霍时间。

一强 · 发表于 2021-5-15 21:34:29

甚么是104%利息负扣税，理解一下

不懂就要谦虚

coke_xemon · 发表于 2021-5-15 21:37:31

不懂就要谦虚

没须要教你

低调 · 发表于 2021-5-15 21:42:00

现金买房就不克不及负扣税？

呵呵，真搞笑

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